Prenajímate byt alebo dom? Takto musíte príjem z prenájmu zdaniť

Zverejnené: 03.09.2026

Prenájom bytu, domu či inej nehnuteľnosti nie je len o hľadaní nájomcu a vyberaní nájomného. Ak neprenajímate na základe živnosti, ale len na základe bežnej nájomnej zmluvy, príjem, ktorý vám plynie, podlieha dani z príjmov a musíte ho priznať. Prinášame prehľad toho, čo musí vedieť každý, kto na Slovensku prenajíma nehnuteľnosť.

Kedy vzniká povinnosť podať daňové priznanie

Ako uvádza Finančná správa, ak prenajímate nehnuteľnosť mimo živnostenského oprávnenia, ide o takzvaný „ostatný“ príjem, ktorý si musíte vysporiadať sami – podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby. Povinnosť podať priznanie za rok 2026 vám vzniká vtedy, ak súčet všetkých vašich zdaniteľných príjmov za rok – teda nielen z prenájmu, ale aj zo zamestnania, podnikania, kapitálového majetku či inej samostatnej zárobkovej činnosti – presiahne sumu 2 983,97 eura.

Prvých 500 eur je oslobodených od dane

Dobrou správou je, že zákon poskytuje prenajímateľom ročné oslobodenie od dane vo výške 500 eur. Do základu dane sa tak zahŕňa len tá časť príjmu z prenájmu, ktorá túto sumu presiahne. Ak teda za celý rok získate z prenájmu napríklad 6 000 eur, zdaniť budete musieť len 5 500 eur.

Príjem po odpočítaní oslobodenej sumy sa uvádza v daňovom priznaní typu B, konkrétne v VI. oddiele, v tabuľke č. 1 – príjmy do stĺpca 1 a súvisiace výdavky do stĺpca 2.

Netreba viesť účtovníctvo ako firma

Aj keď sa niekto rozhodne o svojich príjmoch z prenájmu účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, z pohľadu zákona sa tým nestáva účtovnou jednotkou. To v praxi znamená jednu podstatnú vec – k daňovému priznaniu nemusíte prikladať žiadne účtovné výkazy, ako je to bežné pri podnikateľoch.

Aké výdavky si môžete uplatniť

Základné pravidlo znie: uplatniť si môžete len tie výdavky, ktoré viete preukázať a ktoré reálne súviseli s dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmu z prenájmu. Musíte pritom viesť buď účtovníctvo, alebo aspoň jednoduchú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Ak sa časť príjmu z prenájmu do základu dane nezahŕňa (napríklad kvôli 500-eurovému oslobodeniu), musíte v rovnakom pomere znížiť aj uplatňované výdavky.

Dôležité obmedzenie: pri prenájme nehnuteľnosti nie je možné vykázať daňovú stratu. Výdavky si teda môžete uplatniť maximálne do výšky dosiahnutých príjmov z prenájmu, nie viac.

Výhody zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku

Ak sa rozhodnete prenajímanú nehnuteľnosť formálne zaradiť do obchodného majetku (viesť ju v účtovníctve alebo evidencii hmotného majetku), otvára sa vám širší okruh uznateľných výdavkov.
Medzi ne patria napríklad:

odpisy z obstarávacej ceny nehnuteľnosti,
výdavky na technické zhodnotenie,
opravy a údržba vrátane príspevkov do fondu opráv,
úroky z úveru alebo pôžičky použitých na kúpu nehnuteľnosti (zaplatené po jej zaradení do obchodného majetku),
spotreba energií – voda, plyn, teplo, elektrina,
daň z nehnuteľnosti,
poistenie nehnuteľnosti,
ďalšie súvisiace služby – osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, prevádzka výťahu, správa domu, odvoz odpadu (okrem miestneho poplatku, ktorý platí fyzická osoba priamo obci), internet, koncesionárske poplatky a podobne.

Ako je to pri manželoch, ktorí vlastnia nehnuteľnosť spoločne

Ak je prenajímaná nehnuteľnosť súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem z jej prenájmu si môžu manželia rozdeliť podľa vlastnej dohody – v akomkoľvek pomere, na ktorom sa zhodnú. V rovnakom pomere si následne rozdelia aj súvisiace daňové výdavky. Dôležité je, že oslobodenie 500 eur si môže uplatniť každý z manželov samostatne, teda spolu až 1 000 eur, uvádza Finančná správa.

Pozor na nezdaniteľnú časť základu dane

Ak vaším jediným príjmom v danom roku boli len príjmy z prenájmu (teda tzv. pasívny príjem), nemôžete si od základu dane odpočítať nezdaniteľnú časť na daňovníka ani na manžela či manželku. Táto výhoda sa totiž viaže výlučne na aktívne príjmy – teda príjmy zo zamestnania, z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Registračná povinnosť pri prenájme

Ak prenajmete nehnuteľnosť (alebo jej časť, okrem samotného pozemku) na Slovensku a ešte nie ste registrovaní na daňovom úrade z titulu podnikania či inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká vám povinnosť registrácie. Termín je jasne daný – musíte tak urobiť do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť začali prenajímať.

Ak už ste na daňovom úrade registrovaní z iného dôvodu (napríklad ako živnostník), túto skutočnosť už nemusíte nijako dodatočne oznamovať – registračná povinnosť sa na vás nevzťahuje.

Prenájom nehnuteľnosti mimo živnosti prináša síce jednoduchšiu administratívu než podnikanie – nemusíte viesť plné účtovníctvo ani k priznaniu prikladať výkazy – no daňovú povinnosť si musíte vysporiadať sami.

Kľúčové je nezabudnúť na ročné oslobodenie 500 eur, správne si prepočítať výdavky v pomere k zdaňovanému príjmu a v prípade, že nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku, využiť širšiu škálu uznateľných nákladov vrátane odpisov a úrokov z úveru. A pokiaľ ešte nie ste registrovaní na daňovom úrade, nezabudnite si túto povinnosť splniť včas.

Autor článku: Iveta Hudáková