Hypotéka

Pokiaľ riešite bývanie a potrebujete financie, alebo si potrebujete požičať väčšiu sumu na akýkoľvek iný účel, najbežnejšou formou je hypotéka, americká hypotéka alebo hypotéka pre mladých.

Hypotéka je druh úveru, ktorý je zabezpečený záložným právom, nehnuteľnosť však nemusí byť vo vašom vlastníctve. Založiť je možné napríklad rodičovský dom, alebo nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby

Hypotéka môže mať lehotu splatnosti od 1 roka do 30 rokov, výnimočne v niektorých až do 40 rokov. Tu však pozor, lebo čím dlhšiu lehotu splatnosti majú hypotéky, tým je síce nižšia mesačná splátka, ale na úrokoch preplatíte viac. Výška hypotéky závisí od vašich možností splácať mesačnú splátku z vášho príjmu a od ceny nehnuteľnosti, ktorú banke založíte.

Hypotéka môže byť účelová, to znamená, že banke musíte vydokladovať použitie peňazí (kúpna zmluva, faktúry na výstavbu, rekonštrukciu nehnuteľnosti na bývanie, bločky na nákup materiálu a pod.). Pokiaľ však chcete dostať peniaze bez preukazovania účelu, môžete siahnuť po bezúčelovom úvere, tzv. americkej hypotéke.

Ak sa rozhodnete ísť touto cestou a siahnete po hypotéke, banka vám umožní zvoliť si fixáciu úrokovej sadzby. Fixácia úrokovej sadzby je obdobie, počas ktorého vám banka nesmie meniť úrokovú sadzbu ani mesačnú splátku. Po uplynutí fixácie banka môže výšku úrokovej sadzby meniť, musí vás však upozorniť na zmenu minimálne 2 mesiace pred samotnou zmenou listom na vašu adresu. Banky ponúkajú fixáciu od 1 do 10 rokov, výnimočne aj na dlhšie obdobie.

Hypotéka a jej výška je bankou schvaľovaná na základe prehodnotenia vašej bonity, ako aj prehodnotenia nehnuteľnosti, ktorá má slúžiť na zabezpečenie. Banky poskytujú hypotéky do výšky 70 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Niektoré banky poskytujú pôžičku aj do výšky 90 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, v takomto prípade sa však niekedy skombinuje hypotéka so spotrebným úverom bez zabezpečenia. V praxi síce podpíšete jednu zmluvu a platíte jednu splátku, ale banka túto splátku rozdelí medzi dva úvery. Banka navyše ponúka na spotrebnom úvere podstatne vyššiu úrokovú sadzbu.

Hodnotu nehnuteľnosti určujú znalci. Niektoré banky majú aj vlastných znalcov, alebo spolupracujú s vybranými znalcami, a preto je vhodné vopred konzultovať s bankou ich výber.

Čo je hypotéka a pre koho je určená?
Čo je hypotéka
Je to dlhodobý úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Splatnosť hypoték sa pohybuje v rozmedzí 4 až 30 rokov. Niektoré banky vedia poskytnúť splatnosť až na 40 rokov.

Kto môže o hypotéku požiadať
- Hypotéku môže získať fyzická osoba, ktorá je dospelá, tzn. má 18 a viac rokov,
- je občanom SR s trvalým pobytom v SR alebo cudzinec s trvalým pobytom na území SR, pričom jeden zo žiadateľov je občanom krajiny EÚ,
- žiadateľ má príjem zo závislej činnosti, podnikania alebo iný príjem, ktorý musí banke dokladovať.

Aké doklady môže banka vyžadovať pri podávaní žiadosti?
Doklady, ktoré treba predložiť k žiadosti, sú rôzne podľa žiadaného druhu hypotéky a podľa požiadavky banky.

Najčastejšie doklady žiadateľa/spolužiadateľa/ručiteľa
- dva doklady totožnosti (občiansky preukaz a napr. vodičský alebo kartička poistenca),
- doklad o adrese (napr. výpis z účtu – ak žiadate o úver v inej ako svojej banke),
- rozsudok o rozvode, ak ide o rozvedeného žiadateľa,
- potvrdenie o príjme, príp. iný doklad o pravidelnom príjme, napr. ak máte príjem z nájmu, tak daňové priznanie,
- výpisy z účtu, na ktorý chodí príjem za posledné 3 mesiace,
- výplatné pásky za posledné 3 mesiace, ak je príjem vyplácaný v hotovosti,
- ročné zúčtovanie preddavkov na daň, ak je príjem vyplácaný v hotovosti.

Doklady k nehnuteľnosti
- znalecký posudok k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva (nie starší ako rok),
- poistná zmluva k zabezpečovanej nehnuteľnosti (môže byť uzatvorená aj po schválení hypotéky, najneskôr však pred prvým čerpaním),
- kúpna zmluva, resp. zmluva o budúcej zmluve k žiadosti, ale k čerpaniu už musí byť podpísaná kúpna zmluva (ak je účelom kúpa nehnuteľnosti),
- zmluva o výstavbe alebo zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o dielo (ak ide o kúpu bytu vo výstavbe),
- právoplatné osvedčenie o dedičstve (ak je účelom hypotéky usporiadanie dedičstva, napr. vyplatenie súrodencov),
- právoplatný rozsudok o rozvode a dohoda manželov o usporiadaní BSM (ak ide o usporiadanie majetku manželov po rozvode).

Výstavba, nadstavba a pod.
- list vlastníctva k stavebnému pozemku,
- geometrický plán,
- právoplatné stavebné povolenie,
- rozpočet stavby,
- projekt stavby (alebo zmluva o dielo pri stavbe stavebnou spol.),
- bločky alebo faktúry za stavebný materiál (svojpomocná stavba).

Rekonštrukcia
- ohlásenie stavebných prác stavebnému úradu (v prípade drobnej rekonštrukcie, napr. výmena okien, strechy a pod.),
- predpokladaný rozpočet,
- zmluva o dielo, ak sa rekonštrukcia realizuje dodávateľsky stavebnou spol.,
- stavebné povolenie (v prípade rozsiahlej rekonštrukcie, prípadne ak môže dôjsť k zmene pôdorysu nehnuteľnosti, tak aj geometrický plán), vrátane projektu a stavebného rozpočtu,

Vyplatenie skôr poskytnutých úverov
- potvrdenia bánk so súhlasom predčasného splatenia a s vyčísleným zostatkom úverov,
- pri predčasnom splatení hypoúveru aj súhlas so zápisom záložného práva novej banky na druhé miesto v liste vlastníctva.

Aké hypotéky existujú?

Účelová hypotéka
Slúži najčastejšie na
- stavbu nehnuteľnosti (stavba, prístavba, dostavba...),
- rekonštrukciu (opravu) nehnuteľnosti,
- na kúpu nehnuteľnosti,
- na refinancovanie prostriedkov použitých na nehnuteľnosť (stavba, kúpa...),
- na vyplatenie skôr poskytnutého úveru, ktorý bol použitý na nehnuteľnosť,
- na usporiadanie dedičského konania pri nehnuteľnosti (napr. vyplatenie súrodencov),
- na usporiadanie rozvodového konania (napr. vyplatenie manžela/ky z nehnuteľnosti).

Bezúčelová alebo americká hypotéka
Je tiež zabezpečenie nehnuteľnosťou, ale žiadateľ nie je povinný preukazovať použitie získaných peňazí z hypotéky. Banka prevedie peniaze na účet a nesleduje účel použitia peňazí.

Pri účelovej hypotéke je potrebné banke dokladovať účel použitia peňazí. Aké doklady banka vyžaduje?

  Doklady potrebné na preukázanie účelu úveru sa odlišujú podľa typu hypotéky. Pri kúpe je to kúpna zmluva, pri rekonštrukcii a výstavbe sú to zmluva o dielo, bločky a faktúry za stavebný materiál a iné. Konkrétne:
- faktúra, ktorá bude z úveru preplatená priamo dodávateľovi,
- faktúra s dokladom o zaplatení, t. j. banka ju preplatí klientovi na účet,
- ako doklad o zaplatení sa považuje príjmový pokladničný doklad, doklad z registračnej pokladne, ústrižok poštovej poukážky, výpis z bankového účtu alebo iný doklad o zaplatení v hotovosti, z ktorého je jasný predávajúci, predmet kúpy (alebo zhotovenie prác), množstvo, cena (najčastejšie používaný tzv. paragón),
- môžu byť použité aj bločky zo zahraničia, kde sa suma v cudzej mene preráta na eurá kurzom NBS a opis položiek na bloku musí byť na požiadanie banky úradne preložený,
- preukázateľným dokladom účelovosti úveru je aj kúpna zmluva, napr. k pozemku, k nehnuteľnosti, alebo pri výstavbe či rekonštrukcii domu stavaného stavebnou spoločnosťou sa uzatvára zmluva o dielo.

Na čo si dať pozor pri hypotéke?
Treba si všímať, samozrejme, najmä úrok poskytnutý bankou a s tým spojenú fixáciu úrokovej sadzby, čiže aké obdobie bude úrok nemenný, a teda aj rovnaká splátka. Fixovať úrok si je možné na 1, 2, 3, 5 alebo 10 rokov. Záleží na výbere banky.

Je dôležité prihliadať aj na to, aké podmienky musí žiadateľ spĺňať počas celej lehoty splatnosti hypotéky. Zvýhodnený úrok môže byť totiž naviazaný na vedenie iných produktov v banke – napr. bežný účet, zasielanie príjmu či poistenie úveru, alebo iné podmienky, napr. minimálna splatnosť hypotéky a pod.

Zaujímavou položkou úverovej zmluvy je aj možnosť bezplatných mimoriadnych splátok – sú banky, ktoré totiž umožňujú mimoriadnu splátku iba pri výročí fixácie, tzn. ak je fixácia úroku na 5 rokov, tak je možné takúto splátku využiť iba raz za päť rokov, a ak ju klient využije napríklad po dvoch či troch rokoch, tak jedine s poplatkom, ktorý je dnes v rozmedzí 4 – 5 % z výšky mimoriadnej splátky. Potom sú banky, ktoré umožňujú mimoriadne splátky robiť aj mimo výročia fixácie, najčastejšie do 20 % istiny celkovo žiadanej hypotéky, alebo do 20 % aktuálneho zostatku hypotéky.

Ak riešite hypotéku na výstavbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti, pri výbere banky by ste mali byť opatrní aj vzhľadom na potreby dokladovania účelu použitia finančných prostriedkov z hypotéky. Sú totiž banky, ktoré vyžadujú len čestné vyhlásenie o tom, že ste peniaze použili výlučne na nehnuteľnosť, a preukážete sa len fotkami vykonaných prác, prípadne si napíšete orientačný rozpočet, čo vás to všetko stálo. No a potom sú banky, ktorým musíte všetko do posledného eura zdokladovať riadne bločkami či faktúrami.

V prípade riešenia výstavby nehnuteľnosti je potrebné si vopred overiť, či banka dokáže poskytnúť peniaze z hypotéky rýchlo, hneď po potvrdení návrhu na vklad záložného práva do katastra, aj v prípade, že rozostavaný dom ešte nie je evidovaný na liste vlastníctva, alebo musí byť najskôr táto stavba zapísaná a až potom vám banka poskytne peniaze – takto sa vám môže čerpanie hypotéky presunúť pokojne aj o dva mesiace.

Dávajte si pozor aj pri rozhodovaní, akou formou budete hypotéku splácať – či anuitnými splátkami (tzn. každý mesiac rovnaká splátka počas celej lehoty splatnosti za predpokladu nemenného úroku), alebo progresívnym splácaním (tzn. pri poskytnutí hypotéky je splátka nižšia a postupne narastá o presné percentá a v bankou stanovených termínoch). Odporúčam anuitné splácanie, pretože časť istiny v anuitnej splátke je vyššia ako časť istiny v splátke progresívnej, čo v konečnom dôsledku robí anuitnú splátku oveľa výhodnejšou, keďže sa rýchlejšie spláca istina, a teda žiadateľ má podstatne nižšie náklady na preplatenie hypotéky.

Keď už hypotéku splácate, nezabúdajte na to, že akúkoľvek zmenu založenej nehnuteľnosti je potrebné banke ohlásiť, prípadne si vyžiadať súhlas od banky, či je možné istú zmenu vykonať. Napr. takémuto ohláseniu vo väčšine bánk podlieha aj to, ak svoju nehnuteľnosť chcete prenajať tretej osobe.

Užitočné články o hypotékach

Odborníci Finančného kompasu v médiách