Stavebný zákon od januára 2027: Čo sa mení pri stavbe a čiernych stavbách?

Zmeny sa dotknú aj majiteľov domov, ľudí plánujúcich rekonštrukciu či vlastníkov nehnuteľností, ktorí potrebujú vyriešiť právny stav staršej stavby. Národná rada SR novelu schválila 15. septembra 2026. Jeho hlavná časť nadobudne účinnosť 1. januára 2027. Pri príprave na stavebné práce preto bude rozhodujúce nielen to, čo sa mení, ale aj to, kedy sa nové pravidlá začnú uplatňovať.

Čo sa mení v stavebnom zákone od 1. januára 2027?

Novela upravuje viacero ustanovení zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon. Jej cieľom je odstrániť nejasnosti, ktoré sa ukázali pri uplatňovaní novej právnej úpravy, a presnejšie vymedziť požiadavky na jednotlivé typy stavieb a stavebných konaní.

Pre bežných stavebníkov sú dôležité najmä tieto oblasti:

• definície stavieb a drobných stavieb,
• rozsah projektovej dokumentácie,
• povoľovanie a dodatočné povoľovanie vybraných stavebných prác,
• kolaudácia a užívanie stavieb,
• postup pri nepovolených stavbách,
• právomoci stavebných úradov a stavebných inšpektorátov.

Drobné stavby: Čo sa mení pri záhradných stavbách a prístreškoch?

Novela upravuje definíciu drobných stavieb a podmienky, za ktorých sa do tejto kategórie zaraďujú. Medzi významné zmeny patrí úprava limitov pri niektorých prízemných stavbách a zmontovaných výrobkoch.

Podľa novelizovaného znenia sa medzi drobné stavby zaradia aj prízemné stavby alebo zmontované výrobky so zastavanou plochou najviac 50 m² a výškou do 5 metrov. Zákon uvádza ako príklady napríklad kôlne, letné kuchyne, prístrešky, garáže, sauny či úschovne bicyklov.

Samotné splnenie rozmerových limitov však neznamená, že pri každom zámere automaticky odpadnú všetky zákonné povinnosti. Rozhodujúce je aj konkrétne zaradenie stavby a ďalšie požiadavky právnych predpisov.

Mení sa aj vymedzenie niektorých ďalších drobných stavieb vrátane vybraných prípojok, vnútroareálových rozvodov a informačných konštrukcií. Pred začatím stavby sa preto odporúča overiť si, do ktorej kategórie konkrétny objekt patrí a aký postup sa naň vzťahuje.

Pri niektorých rekonštrukciách bude stačiť jednoduchšia dokumentácia

Jednou z praktických zmien je zjednodušenie dokumentácie pri vybraných stavebných prácach.

Pri drobnej stavbe, ktorá nie je budovou, pri stavebných úpravách bez zásahu do nosnej konštrukcie a pri vonkajších úpravách bude postačovať zjednodušené grafické znázornenie, prípadne montážna dokumentácia výrobcu.

To môže uľahčiť prípravu podkladov pri určitých menších zásahoch do existujúcej nehnuteľnosti. Neznamená to však, že každá rekonštrukcia bude bez projektu alebo bez kontaktu so stavebným úradom. Rozhodujúci bude charakter prác a požiadavky, ktoré sa na ne vzťahujú.

Stavebný zámer a projekt stavby: Menej stupňov dokumentácie

Novela umožňuje spojiť konanie o stavebnom zámere s nadväzujúcim projektom stavby a predložiť iba jeden stupeň dokumentácie – projekt stavby.

Zmena má zjednodušiť niektoré postupy pri povoľovaní. Konkrétny rozsah dokumentácie však bude aj naďalej závisieť od typu stavby a od toho, ktoré podklady vyžaduje zákon a príslušné orgány.

Stavebníci by preto nemali vychádzať len zo všeobecného tvrdenia, že sa dokumentácia zjednodušuje. Ešte pred začiatkom prípravy projektu je vhodné overiť si požiadavky pre konkrétny zámer.

Čierne stavby: Kedy bude možné požiadať o dodatočné povolenie?

Osobitnú pozornosť si zaslúžia pravidlá pre stavby uskutočnené bez potrebného povolenia alebo v rozpore s overeným projektom.

Novela stanovuje osobitný režim pre vymedzené stavebné práce uskutočnené po 31. marci 2025 do 31. decembra 2026 bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním. Týka sa to napríklad určitých zmien dokončených stavieb, stavebných úprav, terénnych a vonkajších úprav, niektorých doplnkových stavieb funkčne súvisiacich s hlavnou stavbou a vybraných konštrukcií spojených s významnými investíciami.

Dodatočné povolenie však nie je automatické. Zákon výslovne stanovuje, že nepovolenú stavbu možno povoliť len pri splnení zákonných podmienok. Pri rozhodovaní sa posudzuje konkrétna situácia a príslušné požiadavky.

Stavebný inšpektorát musí pred odstránením stavby poskytnúť lehotu

Novela upravuje aj postup, ktorý predchádza nariadeniu odstránenia nepovolenej stavby. Vlastník má dostať výzvu, aby preukázal podanie žiadosti o dodatočné povolenie.

Lehota určená na preukázanie podania žiadosti nesmie byť kratšia ako 60 dní. Ak vlastník v tejto lehote preukáže, že žiadosť podal, konanie o odstránení stavby sa preruší do právoplatného skončenia konania o žiadosti.

Ak bude stavba právoplatne dodatočne povolená, konanie o jej odstránení sa zastaví. Ak povolenie nezíska, stavebný inšpektorát bude v konaní pokračovať. Zákon pritom ponecháva možnosť nariadiť zabezpečovacie práce alebo iné neodkladné opatrenia, ak si to situácia vyžaduje.

Pre majiteľov čiernych stavieb je preto dôležité nespoliehať sa na to, že samotné podanie žiadosti problém vyrieši. Rozhodujúce bude splnenie podmienok a výsledok príslušného konania.

Lehota pri niektorých starších stavbách sa predlžuje do roku 2040

Novela mení aj prechodné ustanovenia týkajúce sa starších stavieb a konaní o ich dodatočnom povolení či preskúmaní spôsobilosti na užívanie.

V § 84 ods. 7 sa pri príslušných lehotách dátum 31. marca 2029 nahrádza dátumom 31. decembra 2040. Pri dodatočnom povoľovaní sa zároveň spresňuje, že príslušné ustanovenie sa vzťahuje na stavbu postavenú do 31. marca 2025. Ide o osobitné prechodné pravidlá, nie o všeobecnú možnosť legalizovať akúkoľvek stavbu bez ohľadu na okolnosti.

Ak vlastníte starší dom, prístavbu alebo inú stavbu, ktorej právny stav nie je vyriešený, odporúča sa preveriť si, či spadá pod niektorý z režimov uvedených v zákone. V konkrétnom prípade môže byť potrebné posúdiť dátum zhotovenia, spôsob užívania, vlastnícke vzťahy k pozemku a ďalšie zákonné podmienky.

Kolaudácia: Čo sa mení pri dokončovaní stavby?

Novela upravuje aj pravidlá kolaudácie. Pri stavbe alebo súbore stavieb povolených jedným stavebným zámerom bude možné kolaudovať samostatnú etapu, ak je spôsobilá na samostatné a bezpečné užívanie a je zabezpečený bezpečný prístup a príjazd v potrebnom rozsahu.

Za stanovených podmienok sa pri kolaudácii nebude musieť posudzovať dokončenosť niektorých vyvolaných úprav alebo stavieb zabezpečujúcich prístup a príjazd. Stavebník však musí preukázať, že stavbu možno bezpečne užívať a že prístup k nej je zabezpečený v potrebnom rozsahu.

Pri stavbách s viacerými účelmi využitia sa v kolaudačnom osvedčení uvedú okrem hlavného účelu aj ostatné účely. Pri budovách sa uvedú tiež príslušné podiely podlahovej plochy.

Novela zároveň stanovuje, že proti kolaudačnému osvedčeniu nebude možné podať odvolanie. Pri konkrétnej stavbe je preto dôležité poznať príslušný postup a požiadavky ešte pred podaním žiadosti.

Ďalšie zmeny stavebného zákona

Novela obsahuje aj ďalšie úpravy, ktoré môžu byť významné pre stavebníkov a odborníkov vo výstavbe:

• Inžinierske stavby: za ich zmenu sa bude považovať aj zmena prevádzkových alebo technických parametrov, prípadne zmena trasy pri líniovej stavbe.
• Dopravné prepojenie stavieb: samostatné stavby bude možné dopravne prepojiť, ak bude ich prevádzková závislosť zabezpečená vecným bremenom.
• Dočasné stavby: za stanovených podmienok bude možné rozhodnúť o zmene ich užívania.
• Záverečné stanovisko stavbyvedúceho: novela túto povinnosť vypúšťa.
• Záväzné stanoviská a vyjadrenia: spresňuje sa záväznosť požiadaviek dotknutých orgánov a právnických osôb pri vybraných postupoch.
• Vybrané energetické projekty: pri projektoch spoločného záujmu alebo vzájomného záujmu transeurópskej energetickej infraštruktúry sa upravuje pôsobnosť regionálnych úradov ako prvostupňových stavebných úradov.

Podrobnosti jednotlivých zmien vyplývajú z novelizačného zákona č. 243/2026 Z. z. a z upraveného znenia Stavebného zákona.

Čo by ste mali urobiť, ak plánujete stavať alebo rekonštruovať?

Ak sa chystáte stavať rodinný dom, pristavovať, rekonštruovať alebo legalizovať existujúcu stavbu, pred začiatkom prác si overte, ktoré ustanovenia sa na váš zámer vzťahujú.
Odporúča sa skontrolovať najmä:

• kategóriu stavby a jej rozmery,
• či je potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere alebo ohlásenie,
• rozsah potrebnej projektovej dokumentácie,
• podmienky bezpečného užívania a kolaudácie,
• možnosti a podmienky dodatočného povolenia, ak stavba vznikla bez potrebného povolenia.

Pri stavbách, ktoré už boli zhotovené, môže byť dôležitý aj dátum ich realizácie a právny režim, podľa ktorého sa majú posudzovať. Ak si nie ste istí, obráťte sa na príslušný stavebný úrad alebo odborníka na stavebné právo.

Pre stavebníkov bude najdôležitejšie sledovať, ako sa nové ustanovenia premietnu do povoľovania, prípravy dokumentácie, kolaudácie a riešenia nepovolených stavieb. Pri konkrétnom zámere sa vždy riaďte znením zákona účinným v čase príslušného konania.