Ceny nehnuteľností naberajú rýchlosť: Realitný boom na Slovensku

Zverejnené: 03.02.2026

Rok 2025 priniesol na slovenský realitný trh výrazné zmeny. Po miernom oživení, ktoré sa začalo v polovici roka 2024, pokračoval nárast cien nehnuteľností aj v závere minulého roka. Celoročné čísla jasne ukazujú dynamický obrat – priemerné ceny bývania vzrástli o 12 %, čo predstavuje výrazný skok oproti roku 2024, keď nárast nepresiahol jedno percento.

Štvrtý štvrťrok: zrýchlenie rastu cien

Ponukové ceny nehnuteľností na konci roka mierne zrýchlili svoj rast na 3,3 % medzi štvrťročne, a najvýraznejšie sa zdražovali byty. Priemerná cena bývania dosiahla úroveň 2 800 EUR/m², pričom Bratislavský a Košický kraj sa výrazne podieľali na celkovom raste. Byty dvoj až štvorizbové boli najsilnejšie rastúcou kategóriou, zatiaľ čo ceny najväčších bytov stagnovali. Priemerná cena bytov uzavrela štvrtý štvrťrok 2025 na úrovni 3 262 EUR/m², čo predstavuje medzi štvrťročný nárast o 2,7 % a medziročný až o 12,7 %.

Domy sa po menšom poklese opäť dostali do rastu, zdraželi o 1,8 % medzi štvrťročne a ich priemerná cena dosiahla 2 139 EUR/m², čo je medziročne o 8,1 % viac.

Regionálne rozdiely: Košice a Bratislava v popredí

Cenový rast nebol rovnomerný. Najvyšší nárast zaznamenali Košice, kde ceny kompenzovali predchádzajúce poklesy, a Bratislavský kraj, kde sa aj naďalej držal tlak na vysoké ceny. Naopak, jediným regiónom s miernym medziročným poklesom bol Prešovský kraj (-0,3 %).

V Košickom kraji rástli predovšetkým ceny bytov v okresoch Košice I, II a IV. V Žilinskom kraji sa rast týkal predovšetkým domov a v menšej miere bytov v okrese Žilina. Nitriansky kraj zaznamenal rast najmä v krajskom meste, zatiaľ čo v Prešovskom kraji síce ceny bytov v Poprade stúpli, celkový regionálny nárast to nedokázalo vykompenzovať.

Zmeny v ponuke a typológii nehnuteľností

Podiel Bratislavského kraja na celkovej ponuke klesol za posledných päť rokov z 36 % v roku 2021 na 30 % v roku 2025. Naopak, mierny rast bol viditeľný v Trnavskom, Trenčianskom, Prešovskom a čiastočne Nitrianskom kraji.

Z hľadiska typológie nehnuteľností si mierne polepšili 3-izbové byty, najmä na úkor 1-izbových. Podiel domov na trhu postupne rastie, pričom za rok 2025 dosiahol päťročné maximum 40 %.

Sezónne vplyvy a hypotéky

Ceny bytov rástli počas všetkých mesiacov štvrtého štvrťroka, najvyšší rast sa objavil v decembri, kedy je tradične nižšia ponuka nehnuteľností. Naopak, ceny domov mierne klesli v novembri, ovplyvnené sezónnym výpadkom novostavieb v Prešovskom kraji. Október sa ukázal ako kľúčový mesiac pre celkové štvrťročné zvýšenie cien.

Dopyt po hypotékach sa držal na stabilnej úrovni a rástol súbežne s cenami nehnuteľností, čo naznačuje, že spotrebitelia naďalej ochotne investujú do bývania aj pri rastúcich nákladoch.

„V nejakom bode je to aj akési presvedčenie, že kúpa nehnuteľnosti a jej následný prenájom je tým správnym dôvodom na zaúverovanie sa. Rast cien nehnuteľností v sebe nesie ilúziu, že sú neohrozené a že budú neustále doručovať nárast ceny,“ uvádza Matej Dobiš.

Dobiš upozornil aj na to, že ide o segment náchylný na zmeny, ktorého vývoj je podmienený dopytom kupujúcich. „Ak ten opadne, bude aj stagnácia víťazstvom. Javí sa to ako nereálne, pokojne sa však môže stať.“

Zdroj: NBS

Autor článku: Iveta Hudáková