Čo robiť, keď vám banka zamietne hypotéku?

Dôvodov, prečo banka hypotéku neschváli, môže byť viac. Niekedy je problémom príliš vysoká mesačná záťaž, inokedy nedostatočný príjem, krátka pracovná história alebo nízka hodnota nehnuteľnosti podľa bankového odhadu.

Banky neposudzujú iba to, koľko žiadateľ zarába. Pri rozhodovaní sledujú jeho celkovú finančnú situáciu a schopnosť splácať úver aj pri nepriaznivejšom vývoji.

Medzi časté dôvody zamietnutia patria:

Problémom môže byť aj kombinácia viacerých faktorov. Žiadateľ môže mať napríklad dostatočný príjem, ale zároveň vysoké splátky spotrebných úverov, kreditných kariet alebo povoleného prečerpania.

Prvým krokom po zamietnutí hypotéky by nemala byť okamžitá žiadosť v ďalšej banke. Najskôr je vhodné zistiť, prečo bola žiadosť zamietnutá.

Ak je dôvodom napríklad nedostatočný príjem, ďalšia banka môže dospieť k podobnému výsledku. Ak je problémom hodnota nehnuteľnosti, samotná zmena banky nemusí situáciu vyriešiť.

Pozornosť venujte aj údajom, ktoré banka pri posudzovaní použila. Chyba v príjme, záväzkoch alebo údajoch o úverovej histórii môže ovplyvniť výsledok posudzovania.

Jedným z najčastejších problémov býva vysoké zadlženie. Banka pri hypotéke zohľadňuje nielen novú splátku, ale aj ďalšie finančné záväzky.

Pred ďalšou žiadosťou preto skontrolujte najmä:

Aj nevyužívaná kreditná karta alebo povolené prečerpanie môže pri posudzovaní úverovej kapacity zohrávať úlohu. Preto má zmysel preveriť, či máte produkty, ktoré už nepotrebujete, a podľa situácie ich zrušiť alebo znížiť ich limity.

Ak banka zamietla hypotéku preto, že požadovaná suma je vzhľadom na príjem príliš vysoká, jednou z možností je znížiť výšku úveru.

Rozdiel môžete pokryť väčším množstvom vlastných peňazí alebo výberom lacnejšej nehnuteľnosti. Nižšia hypotéka znamená spravidla aj nižšiu mesačnú splátku a menšie zadlženie.

Pred rozhodnutím je však vhodné ponechať si finančnú rezervu. Použiť všetky úspory na kúpu nehnuteľnosti a zostať bez peňazí na nečakané výdavky nemusí byť vhodné.

Problém môže vzniknúť aj vtedy, keď banka stanoví hodnotu nehnuteľnosti nižšie, než je jej kúpna cena. Banka totiž pri financovaní nepracuje automaticky s cenou, ktorú ste sa dohodli zaplatiť predávajúcemu.

Ak napríklad nehnuteľnosť kupujete za 200 000 eur, ale banka ju ocení na 180 000 eur, rozdiel môže znamenať potrebu vložiť viac vlastných peňazí.

V takom prípade môže byť riešením zvýšenie vlastných zdrojov, zmena nehnuteľnosti alebo preverenie možností financovania v inej banke.

Pred ďalšou žiadosťou o hypotéku je rozumné preveriť si údaje v úverových registroch. Banka pri posudzovaní klienta pracuje s informáciami o jeho úverových záväzkoch a platobnej disciplíne.

Ak sa v registri nachádza chyba alebo neaktuálny údaj, môže mať zmysel požiadať o jeho preverenie a opravu. Rovnako je dobré vedieť, či sa v minulosti nevyskytli problémy so splácaním úverov.

Po zamietnutí môže byť lákavé podať ďalšiu žiadosť okamžite v niekoľkých bankách. Rozumnejší postup je najskôr analyzovať príčinu neúspechu a pripraviť finančnú situáciu.

Ak sa nič nezmenilo, samotné podanie novej žiadosti nemusí problém vyriešiť. Lepšie je najskôr upraviť to, čo je možné ovplyvniť – napríklad znížiť existujúce záväzky, zvýšiť vlastné zdroje alebo počkať na stabilnejší príjem.

V niektorých prípadoch môže situáciu zmeniť ďalšia osoba vstupujúca do úveru. Napríklad manžel alebo manželka môže byť spoludlžníkom a banka následne posudzuje príjmy a záväzky oboch osôb.

Ani spoludlžník však automaticky neznamená schválenie hypotéky. Banka bude posudzovať aj jeho príjem, záväzky, vek a ďalšie relevantné faktory.

Ak je problémom príjem, možnosti závisia od konkrétnej situácie. Pomôcť môže stabilnejší pracovný pomer, vyšší preukázateľný príjem alebo dlhšie obdobie podnikania.

Pri podnikateľoch môže byť dôležité aj to, akým spôsobom banka príjem z podnikania počíta. Rôzne banky môžu pri posudzovaní príjmu používať odlišné metodiky.

Áno, ale až po zistení dôvodu zamietnutia. Banky majú vlastné interné pravidlá a pri niektorých prípadoch môžu rovnakú finančnú situáciu posudzovať odlišne.

To však neznamená, že každá ďalšia banka hypotéku schváli. Ak je problém objektívne spojený s príjmom, vysokým zadlžením alebo nedostatočnými vlastnými zdrojmi, bude potrebné najskôr zmeniť finančnú situáciu.

Pri zložitejších prípadoch môže pomôcť hypotekárny špecialista alebo finančný sprostredkovateľ, ktorý dokáže porovnať podmienky viacerých bánk.

Po zamietnutí hypotéky nie je vhodné riešiť situáciu ďalším zadlžovaním. Spotrebný úver na dofinancovanie vlastných zdrojov môže na prvý pohľad vyzerať ako riešenie, no zároveň zvyšuje mesačné výdavky a celkové zadlženie.

Opatrní by ste mali byť aj pri rušení alebo zakrývaní finančných záväzkov len preto, aby žiadosť vyzerala lepšie. Banka si finančnú situáciu klienta preveruje a všetky údaje by mali byť pravdivé a aktuálne.

Ak vám banka zamietla hypotéku, môžete postupovať nasledovne:
1. Zistite dôvod zamietnutia.
Bez toho sa ťažko určuje ďalší postup.

2. Skontrolujte príjmy a výdavky.
Pozrite sa, koľko vám každý mesiac zostáva po zaplatení všetkých záväzkov.

3. Preverte existujúce úvery.
Zamerajte sa na spotrebné úvery, kreditné karty, kontokorent a leasing.

4. Skontrolujte úverový register.
Overte, či údaje zodpovedajú skutočnosti.

5. Preverte hodnotu nehnuteľnosti.
Ak bol bankový odhad nízky, môže byť potrebné zvýšiť vlastné zdroje.

6. Zvážte nižšiu hypotéku.
Niekedy stačí upraviť kúpnu cenu alebo požadovanú výšku úveru.

7. Až potom porovnajte ďalšie banky.
Iná banka môže mať odlišné podmienky, no výsledok nemožno vopred garantovať.

Zamietnutie hypotéky môže byť nepríjemné, no nemusí znamenať definitívny koniec plánov na vlastné bývanie. Dôležité je pochopiť, čo banka pri posudzovaní vyhodnotila ako problém, a následne pracovať na jeho odstránení.

Niekedy pomôže zníženie zadlženia, väčšia finančná rezerva alebo nižšia požadovaná suma. V inom prípade môže byť riešením počkať na stabilnejší príjem alebo porovnať podmienky viacerých bánk. Pred ďalšou žiadosťou je preto vhodné urobiť si realistický prehľad o vlastnej finančnej situácii.

TIP OD NÁS: Pred podpisom hypotekárnej zmluvy sa oplatí porovnať dostupné ponuky online. Ak máte prehľad o podmienkach konkurenčných bánk, môžete pri rokovaní získať výhodnejší úrok alebo ďalšie lepšie podmienky.

Ušetrite čas strávený návštevami pobočiek a porovnajte hypotéky pohodlne z domu. Na Finančnom Kompase môžete využiť online hypotekárne kalkulačky a porovnať viacero ponúk na jednom mieste.

Pri výbere hypotéky však nesledujte iba úrokovú sadzbu. Dôležitá je aj RPMN, podmienky predčasného splatenia, poplatky či možnosti budúceho refinancovania.
 
Autor článku: Iveta Hudáková