Chcete si kúpiť byt alebo dom a premýšľate, či vám banka schváli hypotéku? Jednou z najdôležitejších otázok je, aký vysoký príjem potrebujete. Neexistuje však jedna univerzálna suma, pri ktorej banka hypotéku automaticky schváli. Do výpočtu vstupuje viacero faktorov – váš čistý príjem, vek, počet členov domácnosti, existujúce úvery, mesačné splátky aj dĺžka splácania.
Ak si chcete urobiť rýchly orientačný prepočet, môžete využiť kalkulačku hypotéky podľa príjmu na Finančnom Kompase. Po zadaní základných údajov vám vypočíta orientačnú maximálnu splátku aj výšku hypotéky.
Koľko musím zarábať na hypotéku?
Odpoveď závisí predovšetkým od toho, akú vysokú hypotéku potrebujete.Človek s čistým príjmom 1 500 eur môže mať inú maximálnu výšku úveru ako človek s rovnakým príjmom, ktorý už spláca spotrebný úver, má kreditnú kartu alebo živí viacčlennú domácnosť.
Banka preto neposudzuje iba výšku výplaty. Pri žiadosti o hypotéku sleduje schopnosť klienta úver dlhodobo splácať a zároveň kontroluje jeho celkovú zadlženosť.
Dôležitú úlohu pritom zohrávajú dva ukazovatele – DTI a DSTI.
Čo rozhoduje o tom, akú hypotéku dostanete?
1. Čistý mesačný príjemZákladom je príjem, ktorý banka dokáže overiť a zohľadniť pri posudzovaní žiadosti.
Vyšší príjem vo všeobecnosti znamená väčší priestor na splácanie úveru. Neznamená to však, že celú sumu navyše môžete použiť na splátku hypotéky.
Banka musí zohľadniť aj životné minimum a ďalšie finančné záväzky domácnosti.
2. Existujúce úvery a splátky
Ak už splácate spotrebný úver, leasing alebo inú pôžičku, znižuje to priestor na nový úver.
Do posudzovania môžu vstupovať aj kreditné karty a povolené prečerpanie. Pri výpočte DSTI sa podľa pravidiel NBS započítavajú aj existujúce úverové záväzky a stanovená časť limitov na kreditných kartách a prečerpaniach.
Preto môže mať človek s príjmom 2 000 eur výrazne inú maximálnu hypotéku v prípade, že už spláca niekoľko stoviek eur mesačne.
3. Počet členov domácnosti
Dôležité nie je iba to, koľko zarábate, ale aj koľko ľudí z vášho príjmu žije.
Pri posudzovaní schopnosti splácať úver sa zohľadňuje životné minimum dlžníka, partnera alebo partnerky a detí.
Preto môže byť maximálna hypotéka pri rovnakom príjme odlišná pre jednotlivca a inú domácnosť s deťmi.
4. Vek žiadateľa
Vek môže ovplyvniť najmä maximálnu výšku zadlženia.
Podľa pravidiel NBS je pri dlžníkoch do 40 rokov základný limit DTI na úrovni 8-násobku ročného čistého príjmu. Pri starších žiadateľoch sa limit môže znižovať, najmä ak splatnosť úveru zasahuje do obdobia po 65. roku života.
To znamená, že rovnaký príjem nemusí znamenať rovnakú maximálnu hypotéku pre 30-ročného a 55-ročného žiadateľa.
DTI: Koľko môžete mať celkovo požičané?
DTI vyjadruje pomer celkového dlhu k ročnému čistému príjmu. Pri dlžníkovi do 40 rokov je hlavný limit 8-násobok ročného príjmu. Ak teda človek zarába napríklad 1 500 eur v čistom mesačne, jeho ročný čistý príjem je 18 000 eur.Pri zjednodušenom pohľade predstavuje osemnásobok 144 000 eur. Nejde však o automatický prísľub hypotéky v tejto výške. Do výsledku vstupujú aj ďalšie pravidlá, existujúce dlhy a schopnosť úver splácať.
DSTI: Dokážete hypotéku reálne splácať?
Druhým dôležitým ukazovateľom je DSTI. Ten sleduje, akú časť príjmu domácnosti môžu tvoriť splátky všetkých úverov. Podľa pravidiel NBS môžu splátky štandardne predstavovať najviac 60 % príjmu domácnosti po odpočítaní životného minima. Pri výpočte sa zároveň počíta aj s rezervou na prípadný rast úrokových sadzieb.Práve preto nestačí vynásobiť mesačný príjem určitým koeficientom a očakávať, že výsledná suma bude výškou hypotéky. Banka musí overiť, či domácnosť dokáže úver zvládnuť aj pri nepriaznivejšom vývoji úrokov.
Ako si vypočítať, na akú hypotéku môžete dosiahnuť?
Najjednoduchším spôsobom je použiť kalkulačku, ktorá zohľadňuje príjem aj ďalšie parametre domácnosti.Kalkulačka maximálnej výšky hypotéky podľa príjmu na Finančnom Kompase umožňuje zadať napríklad vek, počet detí, čistý príjem domácnosti, existujúce úvery a mesačné splátky. Zohľadniť môžete aj dobu splácania a úrokovú sadzbu. Následne získate orientačný výpočet maximálnej mesačnej splátky a výšky hypotéky.
Takýto prepočet môže byť užitočný ešte pred návštevou banky. Pomôže vám nastaviť si realistický rozpočet a zistiť, akú drahú nehnuteľnosť si môžete dovoliť.
Príjem 1 500 eur neznamená automaticky rovnakú hypotéku pre každého
Pri hypotéke je dôležité pozerať sa na celú finančnú situáciu. Predstavte si dvoch ľudí s rovnakým čistým príjmom 1 500 eur. Jeden nemá žiadne ďalšie úvery a žije sám. Druhý spláca spotrebný úver a má deti.Hoci majú rovnakú výplatu, ich maximálna úverová kapacita môže byť odlišná. Rozdiel môže vzniknúť aj pri rovnakom príjme, ale inom veku alebo inej požadovanej dobe splatnosti.
Preto je otázka „Koľko musím zarábať na hypotéku?“ iba prvým krokom. Presnejšia otázka znie: „Akú hypotéku si môžem dovoliť pri mojom príjme a výdavkoch?“
Vyšší príjem nie je jediná cesta k vyššej hypotéke
Ak vám orientačný výpočet nevychádza podľa predstáv, nemusí to automaticky znamenať, že hypotéku nezískate.Výsledok môže ovplyvniť napríklad:
- zníženie existujúcich dlhov,
- odstránenie alebo zníženie nepotrebných úverových limitov,
- zapojenie spoludlžníka,
- dlhšia splatnosť, ak ju umožnia pravidlá a banka,
- vyššia vlastná hotovosť,
- výber lacnejšej nehnuteľnosti.
Koľko vlastných peňazí potrebujete?
Pri kúpe nehnuteľnosti netreba počítať iba s príjmom. Dôležitá je aj vlastná hotovosť. Banka totiž nemusí financovať celú hodnotu nehnuteľnosti a výsledná potreba vlastných zdrojov závisí od konkrétnej situácie a podmienok financovania.Preto by mal mať záujemca ešte pred hľadaním nehnuteľnosti jasno v troch veciach: koľko zarába, koľko dokáže mesačne splácať a koľko vlastných peňazí má k dispozícii.
Hypotéku si vypočítajte ešte pred návštevou banky
Hypotéka patrí medzi najväčšie finančné záväzky v živote domácnosti. Rozhodnutie preto nie je dobré robiť iba podľa toho, akú maximálnu sumu vám banka teoreticky môže požičať.Dôležité je nastaviť si splátku tak, aby vám po jej zaplatení zostala dostatočná finančná rezerva aj na bežné výdavky, neočakávané situácie a budúce zmeny v rodinnom rozpočte.
Ak si chcete urobiť prvý orientačný výpočet, využite kalkulačku hypotéky podľa príjmu na Finančnom Kompase. Zohľadní príjem domácnosti, vek, deti, existujúce úvery a ďalšie údaje a ukáže, aká môže byť vaša maximálna mesačná splátka a orientačná výška hypotéky.
Výpočet má iba informatívny charakter. Pri schvaľovaní úveru banka posudzuje aj ďalšie okolnosti, napríklad druh a stabilitu príjmu, úverovú históriu či celkovú bonitu klienta. Pre presné posúdenie možností financovania je vhodné obrátiť sa na odborníka.
