Koniec lacného bývania? Rok 2026 začal prudkým rastom cien

Rast cien nehnuteľností si na začiatku roka 2026 udržiava pomerne silné tempo. V prvom štvrťroku sa ceny zvýšili o 3,4 % oproti predchádzajúcemu obdobiu, pričom tento rast ťahali najmä byty – najvýraznejšie vo februári. Naopak, ceny domov spolu s ich ponukou klesali. Najvýraznejšie zdražovanie zaznamenali Prešovský a Banskobystrický kraj.

Výrazné mesačné výkyvy zároveň naznačujú rastúcu neistotu na trhu, čo sa odráža aj v slabšom prírastku nových hypotekárnych úverov.

Podľa Mateja Dobiša " Netreba zabúdať na to, že silu nehnuteľností z pohľadu ich rastúcej ceny určuje to, aký je po nich dopyt. Hovorí teda o tom, že v našej krajine máme veľkú ambíciu kupovať, vlastniť, investovať alebo bývať vo svojom, a to aj napriek tomu, že ceny bytov a domov v raste nekorešpondujú s tým, ako sa ekonomika Slovenska vyvíja v posledných mesiacoch. Rýchlosť, akou rastú, nie je porovnateľná s rastom miezd, HDP či inflácie, a často ani s investíciami slovenských investorov do akciových titulov. Rastú dva- až trojnásobne rýchlejšie ako mzdy, dvojnásobne rýchlo oproti priemernému rastu nehnuteľností v EÚ".

Tempo rastu cien bytov, ktoré v priemere narástlo o 115 eur za m², znamená, že priemerný trojizbový byt na hodnote narástol o 8 050 eur, a to iba vďaka tomu, že „v nejakom priemernom meste“ stojí „nejaká priemerná bytovka“ a v nej sa nachádza „nejaký priemerný byt“, no a ten stojí v priemere 236 460 eur. Zarážajúce na ňom je to, že si nevyžadoval žiadnu potrebnú investíciu a od začiatku roka priniesol tisíce eur zhodnotenia. Správanie nehnuteľností môžeme označiť za neadekvátne a zaváňa prehriatím trhu. Desivá je predstava, že na takýto byt musíme s priemerným platom odkladať takmer 150 priemerných miezd a neminúť ani cent z výplaty – to je 12 a pol roka odkladania celej priemernej mzdy."

Priemerné ceny a regionálne rozdiely

V priebehu prvých troch mesiacov roka 2026 ceny nehnuteľností medzikvartálne vzrástli o 3,4 %, zatiaľ čo ich medziročné tempo rastu sa mierne spomalilo na 11,3 %. Priemerná cena bývania dosiahla 3005 €/m², čo predstavuje nárast približne o 100 €/m² oproti koncu minulého roka. Kým vplyv Košického a Žilinského kraja na rast cien zoslabol, Prešovský a Banskobystrický kraj zaznamenali výraznejšie posilnenie.

Priemerná cena bytov sa zvýšila o 3,5 % medzikvartálne a o 11,1 % medziročne, pričom dosiahla 3378 €/m². Najrýchlejšie rástli ceny jednoizbových bytov (viac ako 5 %), zatiaľ čo najväčšie byty druhý štvrťrok po sebe mierne zlacneli.

Slabší výkon segmentu rodinných domov

Segment rodinných domov zažil slabšie obdobie. Ich ceny klesli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 1 % (o 21 €/m²) na úroveň 2118 €/m², hoci medziročne sú stále vyššie o 4,3 %.

Ponuka na trhu a jej vplyv na ceny

Podiel domov v ponuke postupne klesá už od polovice minulého roka, pričom celkový počet inzerátov sa v prvom štvrťroku prakticky nezmenil. Ak by sa pomer bytov a domov nezmenil, celkový rast cien by bol nižší – približne 2,5 %. Podiel novostavieb ostáva stabilný, aj keď mierne zaostáva za predchádzajúcimi rokmi.

Najvýraznejší rast cien zaznamenal Prešovský kraj (až 11 % medzikvartálne), nasledovaný Banskobystrickým (6,9 %), Trenčianskym (5,1 %) a Žilinským krajom (4,7 %). V Banskobystrickom kraji rast ťahali najmä byty v okrese Banská Bystrica, v Trenčianskom okresy Ilava a Myjava a v Žilinskom Martin a Liptovský Mikuláš. V žiadnom kraji ceny neklesli.

Výrazné výkyvy a neistota na trhu

Vývoj cien v Prešovskom kraji je pomerne kolísavý – po dvoch štvrťrokoch stagnácie prišiel výrazný nárast, ktorý súvisí najmä so zmenou štruktúry ponuky. Lacnejšie nehnuteľnosti sa vypredali a v ponuke zostali prevažne drahšie objekty. Výrazné zdraženie bytov bolo zaznamenané najmä v okresoch Poprad a Prešov, a to aj po odrátaní turisticky atraktívnych lokalít ako Štrba či Vysoké Tatry.

Priebeh prvého štvrťroka bol sprevádzaný výraznými mesačnými výkyvmi – po slabšom januári nasledoval silný február v segmente bytov, zatiaľ čo domy zlacňovali, a v marci sa situácia obrátila. Aj keď súhrnné údaje naznačujú pokračovanie trendu z roku 2025, tieto výkyvy poukazujú na neisté očakávania trhu.

Dopad na hypotekárny trh

Zvýšená neistota sa premieta aj do správania kupujúcich. V prvom štvrťroku 2026 klesol objem nových hypotekárnych úverov, a to napriek tomu, že úrokové sadzby zostali nezmenené.
Zdroj: NBS

Autor článku: Iveta Hudáková