Vyššie dane z nehnuteľností môžu zlepšiť dostupnosť bývania

Vyššie dane z nehnuteľností môžu na prvý pohľad pôsobiť ako krok, ktorý ešte viac sťaží dostupnosť bývania. Pri hlbšom pohľade sa však ukazuje aj menej intuitívny efekt: v niektorých prípadoch môžu ceny nehnuteľností skôr klesať a vlastné bývanie sa tak môže stať dostupnejším. Tento jav sa objavuje v skúsenostiach viacerých vyspelých ekonomík a potvrdzujú ho aj viaceré výskumy.

Otázka dostupnosti bývania sa stáva čoraz naliehavejšou, keďže ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie než príjmy domácností. Analýzy, ktorým sa dlhodobo venuje aj Národná banka Slovenska, ukazujú, že na vývoj trhu vplýva viacero faktorov naraz – od ponuky bytov, cez reguláciu výstavby, úrokové sadzby až po demografiu. Menej viditeľným, no významným prvkom je aj samotné nastavenie dane z nehnuteľností.

Daň ako faktor, ktorý mení ceny

Zdanenie nehnuteľností nie je jediným určujúcim prvkom trhu, ale zasahuje do jeho fungovania nepriamo. Zaujímavé je, že vyššia daň nemusí automaticky znamenať drahšie bývanie. Trhová cena nehnuteľnosti totiž zahŕňa aj očakávané budúce náklady – vrátane daní. Ak kupujúci vopred počítajú s vyššou daňovou záťažou, sú ochotní zaplatiť za byt či dom nižšiu kúpnu cenu.

Výsledkom je presun časti nákladov z momentu kúpy do budúcnosti. Celková cena vlastníctva sa výrazne nemení, ale jej štruktúra áno. Tento mechanizmus môže paradoxne uľahčiť vstup na trh najmä mladším domácnostiam, ktoré majú menej úspor, ale sú schopné zvládať budúce pravidelné náklady.

Prístupnejšie bývanie pre mladších

Nižšia obstarávacia cena nehnuteľnosti znamená nižšiu bariéru vstupu. Vyššie priebežné náklady sa rozložia v čase, čo môže byť výhodné pre mladších ľudí na začiatku kariéry. Výskumy naznačujú, že vyššie dane z nehnuteľností sú často spojené s nižšími cenami bývania, a teda s lepšou dostupnosťou pre prvokupujúcich.

Z tohto pohľadu môže daň z nehnuteľností fungovať podobne ako „rozložená hypotéka“ – časť platby sa presúva do budúcnosti namiesto jednorazovej vysoké vstupnej ceny.

Ako sa mení správanie vlastníkov

Vyššie priebežné náklady vplývajú aj na správanie existujúcich vlastníkov. Staršie domácnosti často žijú vo väčších domoch, ktoré už plne nevyužívajú. Vyššie dane ich môžu motivovať presunúť sa do menšieho bývania, čím sa uvoľnia väčšie nehnuteľnosti pre mladšie rodiny.

Zároveň sa mení aj investičné správanie. Držanie prázdnych alebo nevyužívaných bytov sa stáva menej výhodné, čo môže zvýšiť ochotu vlastníkov nehnuteľnosti prenajímať alebo predávať. Tým sa rozširuje ponuka na trhu. Správne nastavený systém môže zároveň minimalizovať tlak na rast nájomného, napríklad cez daňové úpravy pri príjmoch z prenájmu.

Skúsenosti zo zahraničia

Rozdielne prístupy v jednotlivých krajinách ukazujú, že efekt dane nie je len teoretický.

Zaujímavé je porovnanie amerických štátov Kalifornia a Texas. Kalifornia má relatívne nízke dane z nehnuteľností, no zároveň patrí medzi regióny s najdrahším bývaním, ktoré je pre mladých ľudí často nedostupné. Texas naopak pracuje s vyšším majetkovým zdanením, no ceny nehnuteľností sú tam v priemere nižšie a dostupnosť bývania pre mladšie domácnosti je lepšia.

Podobné efekty boli pozorované aj v iných krajinách. Napríklad v Šanghaj zvýšenie dane z nehnuteľností viedlo k poklesu cien bytov. Naopak, v Švédsko sa po znížení dane výrazne nezmenila celková cenová hladina, ale rast sa sústredil najmä do luxusného segmentu.

Z dát tiež vyplýva, že regióny s vyšším zdanením bývajú často demograficky mladšie a trh s bývaním je tam menej náchylný na špekulatívne výkyvy.

Dôležitá je štruktúra, nie len výška dane

Rozhodujúce nie je len to, aká vysoká daň je, ale aj to, ako je nastavená. Inak reagujú investície do prenájmu, inak vlastnícke bývanie a inak krátkodobé špekulatívne nákupy. Najcitlivejšie bývajú najmä príjmy z prenájmu, zatiaľ čo samotné vlastníctvo reaguje miernejšie.

Treba tiež počítať s tým, že daň ovplyvňuje správanie domácností komplexne – mení ich rozhodnutie, či investujú do nehnuteľností alebo iných aktív, a zároveň znižuje disponibilný príjem. Preto sa jej konečný vplyv na ceny môže v rôznych obdobiach a situáciách líšiť.

Slovenský kontext

Vyššia daň z nehnuteľností nemusí automaticky znamenať drahšie bývanie. Pri správnom nastavení môže naopak prispieť k nižším cenám, lepšej dostupnosti pre mladších ľudí a efektívnejšiemu využívaniu existujúceho bytového fondu. Ide však len o jeden z mnohých nástrojov – výsledný efekt vždy závisí od kombinácie regulácií, ponuky, dopytu a celkového fungovania trhu.
Zdroj: NBS

Autor článku: Iveta Hudáková