Nové podmienky hypoték od 1. 1. 2027: Mladí až 90 %, investori 70 %

Národná banka Slovenska (NBS) pripravuje zmenu pravidiel pre hypotéky, ktorá má od 1. januára 2027 priniesť rozdielne limity pre ukazovateľ LTV. Ten vyjadruje, akú časť hodnoty nehnuteľnosti môže klient financovať úverom.

Nové pravidlá majú zvýhodniť mladých ľudí, ktorí si kupujú prvé bývanie, zatiaľ čo pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa má financovanie sprísniť.

Čo je LTV pri hypotéke?

LTV, teda pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, určuje, akú veľkú časť kúpnej ceny môže pokryť hypotéka.

Ak má napríklad nehnuteľnosť hodnotu 200 000 eur a banka poskytne hypotéku s LTV 80 %, maximálna výška úveru bude 160 000 eur. Zvyšných 40 000 eur musí klient pokryť z vlastných zdrojov alebo iným spôsobom financovania.

Práve tento ukazovateľ chce NBS po novom rozlišovať podľa toho, akú nehnuteľnosť klient kupuje a koľko nehnuteľností už vlastní.

Mladí pri prvom bývaní môžu dostať hypotéku až do 90 % hodnoty

Najvýraznejšie uvoľnenie sa má týkať mladých ľudí, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie.
LTV až 90 % by sa malo týkať dlžníkov, ktorí:

• majú najviac 35 rokov,
• ani jeden zo spoludlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť,
• hypotéku využívajú na kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti určenej na bývanie.

Pri nehnuteľnosti v hodnote 200 000 eur by tak teoreticky bolo možné financovať hypotékou až 180 000 eur. Klient by potreboval vlastné zdroje vo výške najmenej 20 000 eur.

Dôležité však je, že 90-percentné LTV nebude znamenať automatický nárok na takúto hypotéku. Banka bude aj naďalej posudzovať príjem, existujúce záväzky, schopnosť splácať a celkovú rizikovosť klienta.

Tretia a ďalšia nehnuteľnosť bude mať prísnejší limit

Opačný prístup chce NBS uplatniť pri klientoch, ktorí už vlastnia viac rezidenčných nehnuteľností.

Ak dlžníci spolu vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností, pri financovaní ďalšej nehnuteľnosti má byť maximálne LTV znížené z 80 % na 70 %.

Pri nehnuteľnosti za 200 000 eur by to znamenalo hypotéku najviac približne 140 000 eur a potrebu zabezpečiť zvyšných 60 000 eur z vlastných alebo iných zdrojov.

Nové pravidlo sa má uplatňovať bez ohľadu na vek klienta, ako aj na to, či sú existujúce nehnuteľnosti využívané na vlastné bývanie, prenájom alebo rekreačné účely.

Pre väčšinu žiadateľov zostane limit 80 %

Ak klient nebude patriť ani medzi mladých kupujúcich prvé bývanie, ani medzi ľudí kupujúcich tretiu či ďalšiu nehnuteľnosť, základný limit zostane na úrovni 80 % LTV.

Aj naďalej však má existovať možnosť výnimky, vďaka ktorej môžu banky časť úverov poskytnúť až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Rozsah tejto výnimky sa však má po zavedení nových pravidiel znížiť. NBS navrhuje, aby predstavovala najviac 5 % všetkých poskytnutých úverov.

Kto nebude môcť využiť 90-percentnú výnimku?

Dlžníci, ktorí financujú kúpu tretej alebo ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti, nemajú mať možnosť využiť uvedenú výnimku na zvýšenie LTV.

Dôvodom je snaha NBS odlíšiť financovanie vlastného prvého bývania od úverov, ktoré majú skôr investičný alebo majetkový charakter.

Ktoré nehnuteľnosti sa budú počítať?

Pri určovaní počtu vlastnených nehnuteľností sa majú zohľadňovať najmä domy, byty a ďalšie nehnuteľnosti vhodné na bývanie.

Do tohto počtu sa naopak nemajú započítavať napríklad samotné pozemky alebo rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavba sa práve financuje.

NBS má pri posudzovaní vychádzať z vlastníctva nehnuteľností na Slovensku. Zahraničné nehnuteľnosti sa podľa navrhovaných pravidiel skúmať nemajú.

Ako banka zistí, koľko nehnuteľností klient vlastní?

Rozhodujúce údaje bude možné overovať prostredníctvom katastra nehnuteľností.

Pri spoluvlastníctve sa má vlastníctvo započítať v prípade, ak podiel dosahuje najmenej 50 %. Banka tak bude mať pri posudzovaní k dispozícii presnejšie informácie o majetkovej situácii žiadateľa.

Prečo NBS mení pravidlá hypoték?

Za zmenou stojí vývoj na slovenskom trhu bývania. NBS upozorňuje na rastúci význam investičného dopytu a skutočnosť, že nehnuteľnosti čoraz častejšie kupujú ľudia, ktorí už jednu alebo viac nehnuteľností vlastnia.

Takýto vývoj môže komplikovať situáciu domácnostiam, ktoré sa snažia zabezpečiť si svoje prvé bývanie. Jednou z prekážok býva najmä potreba našetriť dostatok vlastných peňazí na financovanie časti nehnuteľnosti.

Nové nastavenie preto smeruje k tomu, aby sa časť úverovej kapacity presunula v prospech mladých kupujúcich prvé bývanie.

NBS chce obmedziť riziká spojené s investičnými nákupmi

Investičný dopyt po nehnuteľnostiach môže podľa centrálnej banky zosilňovať výkyvy cien. Počas rastu cien môže podporovať ďalšie zdražovanie a zároveň zhoršovať dostupnosť bývania pre ľudí, ktorí si kupujú prvú nehnuteľnosť.

V opačnej situácii môžu investori začať nehnuteľnosti predávať, čím by sa pokles cien mohol ešte prehĺbiť.

Prísnejší limit pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť má preto zabezpečiť, aby investori pri financovaní používali väčší objem vlastných zdrojov.

Neznamená 90 % LTV automaticky schválenú hypotéku

Aj keď bude mať mladý človek pri splnení podmienok možnosť financovať prvé bývanie až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti, hypotéku nemá automaticky garantovanú.

NBS určuje regulačné limity, ale konkrétne rozhodnutie o poskytnutí úveru patrí banke.
Tá bude naďalej posudzovať najmä:

• príjem žiadateľa,
• existujúce úvery a záväzky,
• schopnosť splácať,
• vek,
• celkovú zadlženosť,
• hodnotu zabezpečenia,
• rizikovosť konkrétneho úveru.

Banka preto môže schváliť aj nižšie LTV alebo žiadosť o úver úplne zamietnuť.

NBS nepovoľuje 100-percentné hypotéky

NBS nepovažuje úplné financovanie nehnuteľnosti bankou za vhodné riešenie. Pri 100-percentnom LTV by klient nemusel mať žiadne vlastné úspory, čo by zvyšovalo riziko pre domácnosť aj banku.

Vlastný vklad zároveň predstavuje určitú formu finančnej rezervy a ukazuje schopnosť klienta vytvoriť si vlastné zdroje.

Vyššie LTV by v prípade problémov so splácaním mohlo znamenať aj väčšiu stratu pre banku. Preto NBS volí miernejšie zvýšenie limitu pre mladých na 90 %, nie úplné odstránenie potreby vlastných zdrojov.

DSTI a schopnosť splácať úver

Zmena LTV neznamená automatické uvoľnenie všetkých pravidiel pre hypotéky.

NBS chce ponechať ostatné pravidlá posudzovania úverovej schopnosti zachované. Banky tak budú naďalej sledovať, akú časť príjmu klienta predstavujú jeho splátky a či má dostatočnú rezervu na zvládnutie prípadného rastu nákladov.

Vyššie LTV pre mladých teda neznamená, že si budú môcť požičať ľubovoľnú sumu.

Kedy majú nové pravidlá začať platiť

NBS navrhuje účinnosť nových pravidiel od 1. januára 2027.

Pôvodne sa počítalo so skorším termínom, konkrétne s 1. októbrom 2026. Požiadavky bankového sektora súvisiace s úpravou interných procesov však viedli k posunu navrhovanej účinnosti.

Keďže ide o pripravovanú reguláciu, pri konkrétnej žiadosti o hypotéku je vhodné sledovať aktuálne stanoviská NBS a podmienky banky.

Čo nové pravidlá znamenajú pre žiadateľov

Pre mladého človeka do 35 rokov, ktorý nevlastní nehnuteľnosť a kupuje svoje prvé bývanie, môže byť zmena pozitívna. Potrebný vlastný kapitál by mohol byť nižší ako pri štandardnom 80-percentnom LTV.

Naopak, ľudia, ktorí už vlastnia viac nehnuteľností a plánujú kúpu ďalšej, môžu potrebovať výrazne vyšší vlastný vklad. Pre ostatných klientov sa základný limit nemení a zostáva na úrovni 80 %.

Autor článku: Iveta Hudáková