Zverejnené: 23.05.2023

Ako si postaviť vlastný dom - I. časť

Vlastné bývanie či už v byte alebo dome, je hádam sen každého z nás a vlastne je to aj slovenský trend bývať vo vlastnom. No okrem radosti so sebou prináša vlastné bývanie aj kopec vybavovačiek a starostí. Ak ste sa rozhodli bývať vo vlastnom dome a neviete, ako postupovať pri stavbe domu a ako vybaviť prípadne aj hypotéku, nemusíte hľadať žiadne postupy ani rady. My sme pre vás pripravili presný postup, kde začať, kde vybaviť potrebné náležitosti. Postupne vás prevedieme cestou až k vlastnému vysnívanému domu.

Výber pozemku na stavbu domu

Aby ste mali kde svoj dom postaviť, potrebujete mať pozemok. Výber pozemku na stavbu domu je jedno z kľúčových rozhodnutí. Pozemok by mal spĺňať vaše kritéria na občiansku vybavenosť, dopravnú dostupnosť, veľkosť a tvar, rušnosť lokality. Je potrebné preskúmať, či sa na pozemku nenachádzajú vecné bremená, či sú doriešené všetky vlastnícke vzťahy, aký je územný plán obce Lokalita najviac ovplyvňuje cenu pozemku, nakoľko pozemky v mestách sú oveľa drahšie, ako pozemky v obciach.

Ak ste tým väčším šťastlivcom a stavebný pozemok už máte, tak pre vás bude teraz dôležité nájsť vhodný dom pre daný pozemok. Ak pozemok nemáte a chystáte sa ho kúpiť, tak sa musíte sústrediť v prvom rade na výber vhodného pozemku na stavbu vášho budúceho domu.

Kúpa pozemku na hypotéku

Ak nemáte vlastné finančné prostriedky na jeho kúpu, je tu možnosť financovať kúpu pozemku formou hypotéky.
Môžete banku požiadať o financovanie kúpy stavebného pozemku, alebo pozemku určeného na zastavanie. Ak je však pozemok, ktorý chcete kúpiť zatiaľ zapísaný ako orná pôda alebo záhrada, banke musíte doložiť územno-plánovaciu informáciu alebo stavebné povolenie, že pozemok bude určený na zastavanie rezidenčnou nehnuteľnosťou.

Pri kúpe pozemku musíte banke doložiť:

kúpnu zmluvu na pozemok,
identifikačné doklady,
znalecký posudok na pozemok,
doklady týkajúce sa príjmu, v prípade, ak si vás banka nevie overiť z externých zdrojov.

Niektoré banky poskytujú hypotéku na pozemok a zároveň aj na stavbu domu. Je to takzvaný kombinovaný účel, ktorým je nadobudnutie stavebného pozemku alebo pozemku určeného na zastavanie a výstavbu rodinného domu.
Úver je možné čerpať v tranžiach (postupné čerpanie), alebo jednorazovo, kde je podmienka dočasné zabezpečenie úveru inou nehnuteľnosťou.

Aké kritéria musí spĺňať stavebný pozemok

Rozmery pozemku
Prvým krokom je správne určenie veľkosti rodinného domu. povinné odstupy od susedných stavieb, ktoré upravuje vyhláška č. 532/2002 predpisujúca nasledovné vzdialenosti:

vzdialenosť domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m, minimálna vzdialenosť, pri ktorej môžu byť v protiľahlých stenách domov umiestnené okná je 7 m,
v stiesnených podmienkach možno vzdialenosť medzi domami znížiť na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých stien nie sú okná obytných miestností (posudzuje sa individuálne),
minimálna vzdialenosť priečelí budov s oknami obytných miestností od okraja pozemnej komunikácie musí byť 3 m.

Vlastnícke vzťahy
Pred kúpou pozemku s zistíte, či na danom pozemku nie ťarcha alebo nárokované záložné právo, či nie je predmetom neukončeného dedičského konania. Overiť si to môžete prostredníctvom katastra nehnuteľností. Veľmi dôležité je preveriť si aj parcely v okolí, najmä tie pod prístupovými cestami k pozemkom.

Ochranné pásmo
Pri energetických alebo komunikačných sieťach vedúcich cez pozemok je nutné dodržať tzv. ochranné pásmo, teda vzdialenosť, v ktorej sa nesmie stavať alebo sadiť stromy. Príkladom takejto siete je kanalizácia, plynovod, vysokonapäťový kábel. Stavba môže byť obmedzená aj ochranným pásmom inej stavby, napr. vodárenským zdrojom, letiskom alebo železničnou traťou.

Legislatívne obmedzenia
Pozemok, ktorý sa nachádza v oblasti, na ktorú je spracovaný územný plán mesta alebo obce, je možné, že sa stretnete obmedzeniami, ktoré z tejto skutočnosti vyplývajú. Pri stavbe rodinného domu môžete byť limitovaný maximálnym povoleným počtom podlaží, minimálnou plochu zelene, maximálnou zastavanou plochou a ďalšími obmedzeniami.

Prístupová cesta
Podmienka pre vydanie stavebného povolenia je aj vhodná prístupová cesta, ktorá zabezpečí prístup na pozemok. Ak je cesta v súkromnom vlastníctve, môžete uzavrieť dohodu s majiteľom o využívaní cesty. Je nutné ale túto dohodu zapísať do listu vlastníctva pozemku pod cestou ako ťarchu. Ďalšou možnosťou je odkúpenie vlastníckeho podielu a stanete sa tak spoluvlastníkom cesty.

Inžinierske siete
V novom dome budete potrebovať svietiť, kúriť a mať pitnú vodu. Ideálne je to mať v dosahu domu.

Elektrická energia
Dôležité je, aby na pozemku bola zriadená elektrická prípojka alebo vzdušné vedenie elektrickej rozvodnej siete, z ktorej je možné prípojku zriadiť.

Kanalizácia
Ak nie je k dispozícii pripojenie na verejnú kanalizáciu, musíte si zriadiť malú čistiareň odpadových vôd alebo žumpu, ktorá je niekedy jedinou možnosťou, nakoľko vybudovanie čistiarne v niektorých lokalitách nie je možné a je to aj administratívne veľmi náročné.

Plynová prípojka
Ak by ste chceli mať zemný plyn k dispozícii a na pozemku nie je plynová prípojka, o jej zriadenie môžete požiadať miestnu distribučnú spoločnosť.
Pre vykurovanie domu nie je zemný plyn nevyhnutnosťou, alternatívou môže byť aj elektrická energia, ktorú využijete na priamy ohrev pomocou tzv. tepelných čerpadiel. Náklady na elektrické vykurovanie sú však o niečo vyššie a je potrebná aj silnejšia elektrická prípojka.

Pitná voda
Nie v každej lokalite je podzemná voda vhodná na pitie. S vybudovaním studne a pravidelnými kontrolami kvality spodnej vody sú spojené aj dodatočné náklady. Preto je ideálne, ak k pozemku vedie aj vodovodná prípojka.