Chystáte sa prenajímať byt? Na čo by ste mali dávať pozor a čomu sa treba vyhnúť?

Zverejnené: 18.02.2026

Investícia do nehnuteľnosti a jej prenájom je dobrá voľba zhodnotenia. Prenájom bytu sa javí ako ideálna voľba uchovať silu peňazí a vytvoriť si pasívny príjem. Prenajať byt znamená pre jeho vlastníka dočasne sa vzdať práva užívať ho v prospech inej osoby - nájomcu, no na druhej strane znamená tiež oprávnenie inkasovať od nájomcu nájomné. Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte si pri jeho výbere dať záležať. V prvom rade si neváhajte vyžiadať rôzne potrebné dokumenty, ktoré dokážu jeho solventnosť a serióznosť.

Ak fyzická osoba – prenajímateľ poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, nepotrebuje na to živnostenské oprávnenie. Naopak, ak chce fyzická osoba – prenajímateľ poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti aj iné, ako len základné služby (napr. upratovacie alebo stravovacie služby), môže tak vykonávať len na základe živnosti.

Čo musí obsahovať nájomná zmluva

Identifikácia zmluvných strán

Presné údaje o tom, kto byt prenajíma a kto si ho berie do nájmu:
Meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu.
Dátum narodenia alebo rodné číslo.
Číslo občianskeho preukazu (odporúča sa pre overenie totožnosti).

Musí byť jasné, čo presne sa prenajíma:

Presná adresa, číslo bytu, poschodie a súpisné číslo.
Opis stavu bytu: V akom stave sa nachádza, aké je tam vybavenie (nábytok, spotrebiče).
Príslušenstvo: Či k bytu patrí aj pivnica, garážové státie alebo balkón.

Doba nájmu

Doba určitá: Presný dátum od-do (pri krátkodobom nájme max. 2 roky s možnosťou predĺženia).
Doba neurčitá: Ak termín ukončenia nie je stanovený.

Výška nájomného a úhrada za energie

Tieto sumy odporúčam v zmluve oddeliť:
Nájomné: Čistý zisk pre majiteľa.
Energie a služby: Platby za elektrinu, plyn, vodu, internet, smeti a správu bytového domu.
Spôsob platby: Termín (napr. do 15. dňa v mesiaci) a forma (hotovosť/prevod na účet).

Finančná zábezpeka (Depozit)

Slúži na krytie prípadných škôd alebo nedoplatkov.
Uveďte presnú výšku (zvyčajne 1 až 2 mesačné nájmy).
Podmienky jej vrátenia po skončení nájmu.

Podmienky výpovede a odstúpenia

Dĺžka výpovednej lehoty (pri krátkodobom nájme je to štandardne 1 mesiac, ak sa nedohodnete inak).
Dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať zmluvu okamžite (napr. neplatenie nájmu viac ako 15 dní, hrubé porušovanie nočného pokoja).

Čo by nemalo chýbať v prílohách?

Odovzdávací protokol: Toto je najdôležitejší dokument pri sporoch. Zaznamenajte v ňom stavy meračov (elektrina, voda, plyn) ku dňu prevzatia bytu a počet odovzdaných kľúčov.
Fotodokumentácia: Odfoťte si stav bytu a prípadné existujúce poškodenia priamo pri odovzdávaní.
Ak prenajímate byt, nezabudnite na zákonnú povinnosť registrácie na daňovom úrade do konca kalendárneho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste byt prenajali.

TIP OD NÁS: Nájomnú zmluvu nespisujte sami, nechajte si poradiť a vypracovať ju právnikom, alebo oslovte realitnú kanceláriu, ktorá má skúsenosti a prehľad.

Práva a povinnosti pri nájme bytu

prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie,
nájomca bytu a osoby, ktoré žijú s nájomcom v spoločnej domácnosti, majú popri práve užívať byt aj právo užívať spoločné priestory a zariadenie domu, ako aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu,drobné opravy v byte súvisiace z užívaním bytu a náklady spojené s bežnou údržbou bytu uhrádza nájomca,
nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. V prípade, že to tak nechce urobiť, opravu vykoná prenajímateľ na náklady nájomcu,
nájomca nesmie v byte vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.

Platenie nájomného

Výpočet nájomného, spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, zmeny podmienok nájomnej zmluvy ustanovuje osobitný právny predpis.
Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, čiže termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.

Aby sa predišlo nejasnostiam pri ročnom vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu (voda, plyn, elektrina), je vhodné do nájomnej zmluvy uviesť, ako sa vysporiadajú prípadné nedoplatky alebo preplatky z vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytu.

Prenajímateľ požaduje od nájomcu zaplatenie kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne.). V prípade, ak počas trvania nájomného vzťahu nedôjde k takýmto situáciám, je prenajímateľ povinný po skončení nájmu kauciu nájomcovi v plnej výške vrátiť.

Opravy a úpravy v prenajatom byte

V prípade nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu vynaložených nákladov. Ak si to nájomca neuplatní do šiestich mesiacov od odstránenia nedostatkov, toto právo zanikne.

Platí to aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu. Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak ich neodstráni, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu tieto nedostatky odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu.

Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa. Prenajímateľ je oprávnený vykonať stavebné úpravy v byte iba so súhlasom nájomcu, ale nájomca môže súhlas odmietnuť len z vážnych dôvodov.

Poistenie pri prenájme

Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Prenájom bytu rozširuje počet rizík spojených s užívaním bytu nájomníkom. Pre prenajímateľa je dôležité vedieť aké poistné riziká existujú a ako sa dotýkajú prenajímateľa a hlavne nájomcu.

Poistenie zodpovednosti je veľmi dôležitým typom poistenia. Ako majiteľ prenajatej nehnuteľnosti zodpovedá aj za škody, ktoré nájomník v dome spôsobí iným, napríklad vytopí susedov, je dôležité počítať s takou situáciou a pripraviť sa na ňu.

Je predovšetkým v záujme vás ako majiteľa nehnuteľnosti, aby ste mali dostatočnú, a teda čo najširšiu poistnú ochranu. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti. Nájomca si môže poistiť v jednej poistnej zmluve nielen zodpovednosť voči tretím osobám, ale aj voči prenajímateľovi a zároveň aj svoje zariadenie či vybavenie, ktoré si do bytu prinesie.

TIP OD NÁS: Poistnú zmluvu si podrobne preštudujte, pričom zvláštnu pozornosť venujte najmä poistným sumám pri konkrétnych poistných rizikách.

Ako nájsť vhodného nájomníka?

Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte sa postarať o kvalitný výber. Existujú bezproblémoví nájomcovia, len treba mať trpezlivosť pri ich hľadaní. Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií. Prečo si vybral práve váš byt, či je fajčiar, ci má domáce zviera, kde býval predtým a prečo sa chce odsťahovať, či pracuje a má pravidelný príjem (môžete ho požiadať o predloženie pracovnej zmluvy), či bude bývať sám alebo s manželkou a deťmi.

Nájomca by nemal mať zápis v trestnom registri, nemal by byť ani na zozname dlžníkov a ani v hľadáčiku exekútorov. V prípade, že budete byt prenajímať študentom, získajte si doklady od ich ručiteľa.

Chcete prenajať nezariadený alebo zariadený byt?

Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, neprilákate veľa nájomníkov. ak bude prenajímať zariadený byt, sú nájomníci vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Najmä rodiny a páry, ktoré si chcú zariadiť byt podľa svojich predstáv.

Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov. Byt so zariadením sa hodí pre krátkodobé prenájmy, ľuďom, ktorí budú byt využívať len krátkodobo.

Ste povinný poskytnúť nájomníkovi náhradné ubytovanie?

Právo na náhradné ubytovanie závisí od typu nájmu a dôvodu jeho skončenia.

Nájom podľa Občianskeho zákonníka: Nájomca má nárok na náhradný byt, ubytovanie alebo prístrešie, ak prenajímateľ vypovie nájom z dôvodov stanovených zákonom (napr. potreba bytu pre seba alebo rodinu, nezaplatenie nájomného, zneužitie bytu).
Ukončenie nájmu uplynutím dohodnutej doby alebo krátkodobý nájom: Nárok na náhradné ubytovanie nie je, pokiaľ sa na tom strany výslovne nedohodli v zmluve.

Bytová náhrada sa zvyčajne rieši ponukou iného vhodného ubytovania alebo prístrešia.

Zdroj: Pravda - Advokátska kancelária MPH

Daňová povinnosť

Daňovník je povinný sám vysporiadať daň zo svojich príjmov z prenájmu tým, že podá daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb za príslušné zdaňovacie obdobie, ak má povinnosť daňové priznanie podať.

Povinnosť podať daňové priznanie za rok 2025 vzniká daňovníkovi v prípade, že súčet všetkých jeho zdaniteľných príjmov – vrátane príjmov zo závislej činnosti, podnikania, inej samostatnej zárobkovej činnosti, z autorských práv, kapitálového majetku alebo ostatných príjmov – presiahne 2 876,90 eura za rok 2025.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú od dane oslobodené do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie, preto sa do základu dane zahrnú iba tie príjmy z prenájmu, ktoré túto sumu presiahnu.

Zdroj: Finančná správa

Prenájom na čierno sa nevypláca

Ak prenajímate nehnuteľnosť(okrem pozemku) a neregistrovali ste sa na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatne zárobkovej činnosti (napr. ako živnostník), vzniká Vám povinnosť registrácie tohto príjmu na daňovom úrade.

Povinnosť registrácie sa opiera o zákon § 49a ods. 2 zákon o dani z príjmov a v prípade, že sa rozhodnete riskovať a registráciu nevykonáte, hrozí vám pokuta. Finančná správa si vie z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní. Ide najmä o vlastníkov viacerých nehnuteľností, ktoré prenajímajú.

Prenajímať na čierno sa vám môže dariť po určitú dobu. Nájomník omylom vytopí susedov, spôsobí v byte požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu nesie majiteľ a prichádza na rad vysvetľovanie, kto škodu spôsobil, že škodu spôsobil vlastne ten, čo tu býva v podnájme. Samozrejme, že poisťovňa vyhodnotí poistnú udalosť ako neoprávnenú a majiteľovi neostáva nič iné, len si škodu uhradiť z vlastného vrecka. Čo vlastník bytu ušetril pri čiernom prenajímaní svojej nehnuteľnosti, tak niekoľko násobne viac zaplatí za škody spôsobené nájomcom.

TIPY OD NÁS: Radšej zaplaťte pár stovák na dani, ako čakať na to, že vás niekto ticho „bonzne“, že prenajímate na čierno. Pokuta vás neminie a ešte vás to bude stáť niekoľko násobne viac, ako keď zaplatíte samotnú daň.

Nájomníka si viete preklepnúť aj vďaka profilom na sociálnych sieťach, viete tak zistiť aké má aktivity, ale aj to či je fajčiar.

Dohodnite sa s nájomníkom na to, že si pre nájomné budete chodiť osobne, viete tak skontrolovať nehnuteľnosť a predísť nepríjemnému prekvapeniu.

Autor článku: Iveta Hudáková