Zverejnené: 2.11.2015

Hypotéka pre mladých môže poriadne prekvapiť


Hodnotenie
4x

Porovnávať si ponuky bánk len na základe úrokovej sadzby nie je najšťastnejšia voľba. Môže sa vám totiž stať, že síce ste si vybrali banku s najnižšou úrokovou sadzbou, banke zaplatíte aj tak najviac. Pri hypotékach pre mladých to dokonca platí dvojnásobne. Háčik je v rozdielnom výpočte, ktorý banky využívajú.

V zásade ide o tri rôzne spôsoby výpočtu hypotéky pre mladých. Ukážeme si ich na príklade hypotéky s úrokovou sadzbou 3,50%. Dôležité je si všimnúť, kedy banka klientovi odpočítava trojpercentnú bonifikáciou.

Pri prvom banka zníži úrokovú sadzbu hneď na začiatku o celú bonifikáciu 3%. To znamená, že zo splátky, ktorú banka vypočíta, sa zaplatí úrok vo výške len pol percenta a zvyšná časť sa celá použije na zníženie samotného úveru. Ide pre klienta o najvýhodnejší spôsob, používa ho Tatra banka a OTP banka.

Pri druhom banka zníži úrokovú sadzbu na začiatku len o 1%. Následne zo splátky, ktorú zaplatí klient,  si banka zinkasuje  úrok vo výške 2,5% a zvyšnú časť použije na zníženie samotného úveru. Už z toho je zrejmé, že banka použije na splatenie samotného úveru podstatne menšiu časť, ako pri prvom spôsobe. Banka zvyšné dve percenta klientovi síce vráti na účet, ale keďže tie neboli použité na zníženie samotného úveru, klient automaticky prepláca na úrokoch od začiatku viac. Tento spôsob aplikujú VÚB, UniCredit, Sberbank a Prima Banka.

Tretí spôsob je pre klienta najmenej výhodný. Banka pri ňom od úrokovej sadzby na začiatku neodpočíta žiadnu bonifikáciu. Splátka sa prioritne použije na splatenie vysokého úroku 3,5% a  zostávajúcou časťou sa zníži samotný úver. Opäť banka síce klientovi peniaze vráti na účet, ale keďže tie nie sú použité na znižovanie úveru, dochádza k najväčšiemu preplateniu na úrokoch. Tento spôsob preferujú Slovenská sporiteľňa a ČSOB.

 

Pre ilustráciu ako sa tieto rozdielne výpočty prejavia v praxi:

 

 

Tatrabanka,

OTP

  VÚB, UniCredit, Sberbank,

Prima Banka

   Slov. sporiteľňa,

ČSOB

Splátka počas prvých 5 rokov 149,59 149,59 149,59
z toho úhrada úrokov v 1.mesiaci 20,83 56,20 70,91
z toho úhrada istiny v 1.mesiaci 128,82 93,39 78,69
Banka na účet klienta vráti 0 47,97 74,93
Zostatok úveru po 5 rokoch 42.179 44.038 44.849
Splátka po 5 rokoch 211,16 220,46 224,52
Preplatená suma na úrokoch počas celej splatnosti 22.323 25.115 26.332

 

Pozn. Modelový príklad počíta s hypotékou 50.000 €, so splatnosťou 30 rokov a úrokovou sadzbou 3,50% p. a. (tá sa počas celej splatnosti hypotéky nezmení).

Všetko toto samozrejme platí za podmienky, že by všetky banky ponúkli každému rovnakú úrokovú sadzbu. V praxi je však takáto situácia takmer vylúčená. Pozreli sme sa preto, ako by situácia vyzerala pre konkrétneho klienta. Úrokové sadzby sme získali mystery shoppingom, t.j. návštevami na pobočkách jednotlivých bánk. Z uvedeného je jasné, že poradie výhodnosti bánk sa môže pre konkrétneho človeka výrazne meniť:

 

BANKA Úroková sadzba (v %) * Preplatená suma
Tatra banka 3,05 % 18 072,54 €
Slovenská sporiteľňa 2,49 % 18 122,51 €
UniCredit 2,79 % 19 131,51 €
Sberbank 3,04 % 20 736,83 €
VÚB 3,00 % 20 763,28 €
OTP 3,49 % 22 226,37 €
ČSOB 3,10 % 22 511,77 €
Prima banka

Banka neposkytuje hypotéku

s fixáciu na 3 roky

 

 
Pozn. Modelový príklad počíta s hypotékou 50.000 €, so splatnosťou 30 rokov. Profil klienta: vek 30 rokov, ženatý,  stredoškolák s maturitou, v súčasnom zamestnaní pracuje 2 roky, administratívny  pracovník v štátnej správe, hrubý príjem 1200 €, hrubý príjem manželky 700 €, počet dospelých osôb 2, počet detí 1, bývanie vo vlastnom byte, Klient si v banke otvorí bežný účet, poistí nehnuteľnosť a poistí splácanie úveru.

*      Uvedená  úroková sadzba pred  znížením o 2% príspevok štátu a 1% príspevok banky

 

Finančný Kompas je prvý portál, ktorý zohľadňuje rozdielne výpočty bánk pri porovnaní hypoték pre mladých. Návštevníkom je k dispozícii aj interaktívna kalkulačka, ktorá pri výbere hypotéky pre mladých tieto rozdiely vypočíta: https://www.financnykompas.sk/hypoteky/kalkulacka