Zverejnené: 29.03.2017

Hypotéky v druhom polroku


Rozhovor v TA3 zo dňa 14.9.2015 v relácií Peňaženka.


Daniel Horňák, moderátor: "Letný útlm na realitnom trhu je za nami. Čo pre klientov a potencionálnych kupujúcich pripravili banky v podobe úrokových sadzieb či akcií na hypotekárne úvery v druhom polroku, to je hlavná téma dnešnej relácie Peňaženka. Pozrieme sa ale aj na aktuálne podmienky poskytovania hypoték pre mladých či efekty odporúčaní Národnej banky Slovenska. Ak sa chcete o týchto témach dozvedieť viac, nasledujúcich pätnásť minút si rozhodne nenechajte ujsť.

Mojím dnešným hosťom je Maroš Ovčarik, odborník na financie z portálu financnykompas. sk. Dobrý večer, vitajte v štúdiu."

Maroš Ovčarik, odborník na financie, portál financnykompas. sk, (hosť v štúdiu): "Dobrý večer prajem."

Daniel Horňák: "Pán Ovčarik, povedzte teda na úvod, aká je aktuálna situácia na finančnom trhu z pohľadu hypoték a úrokových sadzieb pri hypotékach."

Maroš Ovčarik: "Aktuálne sú úrokové sadzby stále nízke. Dlhodobejší trend, ktorý sme zaznamenávali, pokles úrokových sadzieb síce na chvíľu zastavil, pretože posledný mesiac sme priemerné úrokové sadzby zaznamenali, že mierne stúpli, alebo presnejšie povedané, NBS avizovala, že úrokové sadzby mierne stúpli, ale nepredpokladáme, že ten nárast, alebo to stúpnutie by malo byť nejakým spôsobom dlhodobejšie. Skôr predpokladáme, že ešte mesiace budú úrokové sadzby na súčasných úrovniach."

Daniel Horňák: "Takže, čo sa týka príčin, spýtam sa na dvakrát, najprv prečo sú v priemere a dlhodobo tie úrokové sadzby na tak nízkych úrovniach, a prečo sa tam stále držia?"

Maroš Ovčarik: "V prvom rade preto, pretože banky majú veľmi lacné peniaze, ktoré si samé požičiavajú, povedzme, základná sadzba ECB, tzv. refinančná sadzba, je niekde na úrovni 0,05 percenta, čo pred piatimi rokmi ešte bola na 2,5 percenta, to znamená, že je skutočne veľmi nízka, banky si dokážu veľmi lacno požičiavať, a na druhej strane banky majú veľký záujem ľuďom poskytovať hypotéky. Vnímajú tento druh úverov ako veľmi bezpečný, veľmi vhodný pre ich, povedzme, rizikový profil, takže ten konkurenčný tlak stále tlačí na to, aby tie hypotéky boli lacné."

Daniel Horňák: "A to, čo ste spomenuli v auguste, že došlo k miernemu nárastu tej priemernej úrokovej sadzby, z akého dôvodu? Je to niečo, čo by mali klienti vnímať, alebo nad čím by sa mali zmýšľať z pohľadu do budúcnosti?"

Maroš Ovčarik: "Sadzba za posledný mesiac, priemerná, to hovorím celý trh a všetci klienti, ktorí berú, povedzme, úrokové sadzby s fixáciou od 1 do 5 rokov, čo sú najbežnejšie úrokové sadzby, ktoré sa čerpajú, vzrástla za posledný mesiac z 2,4 na 2,55, to znamená o 0,15 percentuálneho bodu. Tých dôvodom môže byť viac. My sme identifikovali napríklad to, že v rámci hypoték, ktoré ľudia na trhu berú, zdraželi hypotéky, ktoré sú stopercentné, to znamená hypotéky, ktorých výška sa približuje hodnote zakladanej nehnuteľnosti. V takých prípadoch si banky jednoducho dali väčšie prirážky a jednoducho pýtajú za takéto hypotéky viac. To je jeden z dôvodov. Ďalší dôvod môže byť napríklad to, že ľudia tým, že aj v médiách počúvajú, aj situácia je taká, sú skutočne úrokové sadzby hypoték niekde blízko dna, tak možno majú tendenciu siahať po dlhších fixáciách, povedzme, nie po fixáciách na tri roky, ale možno po fixáciách na päť rokov, alebo možno aj na dlhšie, lebo sme zaznamenali, že niektoré banky idú aj tou cestou, že ponúkajú dlhšie fixácie úrokových sadzieb. Pokiaľ ľudia chcú si takúto úrokovú sadzbu zafixovať na dlhšie obdobie, tak možno siahajú aj po tých dlhodobejších fixáciách, a tie sú mierne vyššie ako tie krátkodobejšie, to znamená, že možno aj zmena štruktúry fixácií spôsobila tlak na úrokové sadzby."

Daniel Horňák: "Tieto priemerné hodnotenia úrovne často skresľujú. Keď sa pozrieme na priemernú mzdu, tak vieme, že väčšina ľudí nezarába tú úroveň priemernej mzdy, pretože tí najlepšie zarábajúci posúvajú ten priemer nahor. Platí toto aj pri priemerných úrokových sadzbách? Teda pýtam sa, či skutočne drvivá väčšina ľudí na Slovensku si dokáže dnes požičať za 2,5 percenta, alebo naopak táto priemerná sadzba je dostupná len pre tých bonitnejších klientov a tí v podstate skresľujú ten priemer?"

Maroš Ovčarik: "Trošičku to posuniem. Priemerná úroková sadzba je na úrovni 2,5 percenta, ale najlepšie sadzby, ktoré dnes na trhu ľudia môžu dostať, sú na úrovni 2 a dokonca aj pod 2 percentami. A to, že priemerná úroková sadzba je o 0,5 percenta vyššia, ako sú, povedzme, tie lepšie, alebo tie najlepšie ponuky na trhu, hovorí, že jednoducho nedosiahne každý na tie najnižšie sadzby z rôznych dôvodov, či už jednoducho nenájdu si čas na to, aby obehli čo najviac bánk, alebo ponuky si porovnali všetkých, alebo čo najväčšieho počtu bánk na trhu, alebo jednoducho nedosiahnu na podmienky, ktoré banky vyžadujú pre získanie tých najnižších sadzieb, či už je to bonita samotného klienta, to znamená, ich príjem, ich finančná situácia, možno história splácania v minulosti, alebo jednoducho banky pre získanie, alebo pre poskytnutie najnižších sadzieb na trhu často dávajú podmienku využívať ďalšie produkty banky, nimi sú rôzne poistné produkty, poistenie splácania úveru, otvorenie si bežného účtu, presmerovanie mzdy, jednoducho sú ľudia, ktorí nechcú tieto dodatočné produkty, a tým pádom nedosiahnu tú najnižšiu sadzbu, ale tá sadzba je vyššia."

Daniel Horňák: "Tieto nové úrokové sadzby, dajme tomu výhodnejšie v porovnaní so situáciou spred pár rokmi, nie sú vlastne aktuálne len pre nových klientov, ktorí žiadajú nové úvery, ale aj pre už existujúcich, ktorí sa blížia k obdobiu refixácie, takže čo znamenajú tieto aktuálne úrokové sadzby pre týchto klientov, znamená to automatickú úsporu po prehodnotení úroku?"

Maroš Ovčarik: "Banky na konci fixácie úrokovej sadzby majú zo zákona povinnosť dva mesiac pred skončením fixácie úrokovej sadzby každému klientovi oznámiť, poslať domov list s ponukou novej úrokovej sadzby. Z praxe je to tak, že skutočne banky úrokové sadzby znižujú, pretože keď sme pred, povedzme, piatimi rokmi mali úrokové sadzby priemerne o 2 percentá vyššie, jednoducho ten priestor tam je, ale z našej praxe nejdú na ponuky, ktoré sú na trhu najvýhodnejšie, jednoducho je potrebné, aby ľudia, pokiaľ takúto ponuku dostali, aby si porovnali túto ponuku, ktorá im príde z ich vlastnej banky, aby si ju porovnali s konkurenčnými ponukami, aby si jednoducho oslovili či už priamo, alebo prostredníctvom ľudí, ktorí im pomáhajú pri rozhodovaní sa o financiách, aby si jednoducho vyžiadali konkurenčné ponuky a porovnali. A keď jednoducho konkurenčná ponuka je o 0,5 percenta nižšia, tak je priestor na to, aby vyjednávali s vlastnou bankou."

Daniel Horňák: "Čiže tá ponuka vlastnej banky nemusí byť vždy najvýhodnejšia, alebo z vášho pozorovania trhu ani nebýva zvyčajne najvýhodnejšia, ako by ste to charakterizovali, či skutočne je potrebné obehávať aj tú konkurenciu?"

Maroš Ovčarik: "Z našich skúseností sa oplatí si tie ponuky porovnávať, množstvo prípadov bolo takých, že jednoducho boli konkurenčné ponuky lepšie, a to je priestor a tu je vlastne až potreba takej aktivity klienta, aby jednoducho si skontroloval tie ponuky, a ak ich nájde lepšie, tak jednoducho vyjednával, môže sa vrátiť do tej svojej vlastnej banky, ale jednoducho vyjednávať o tom, aby tá ponuka bola lepšia."

Daniel Horňák: "Čo znamenajú tieto podmienky na finančnom trhu z pohľadu celkovo čerpania hypotekárnych úverov, či už počet poskytnutých úverov, alebo celkový objem, jednoducho využívajú ľudia tieto nižšie úrokové sadzby?"

Maroš Ovčarik: "Áno, nové úvery, alebo medziročné porovnanie mesiac - mesiac, povedzme, január - január, február - február, myslím tento rok a minulý rok, hovorí o tom, že áno, rastú nové úvery na bývanie, vrátane hypoték, vrátane úverov, ktoré sú ručené nehnuteľnosťou, ale ten nárast nie je taký výrazný, alebo taký významný, ako bol, povedzme, minulý rok, keď sme sa pozerali na prvých sedem mesiacov, pretože NBS-ka, Národná banka Slovenska dáva údaje do siedmeho mesiaca. Medzimesačný nárast za tých prvých sedem mesiacov bol 15 percent, zatiaľ čo minulý rok bol niečo vyše 28 percent, takže rastú tie objemy, ale už nie takým výrazným tempom ako, povedzme, minulý rok."

Daniel Horňák: "Vráťme sa teraz k tým odporúčaniam Národnej banky Slovenska, ktoré ste už načrtli v úvody relácie, že majú vplyv na zvyšovanie určitých úrokových sadzieb pri určitých úveroch, takže ja len v skratke priblížim, od jari začínajú banky implementovať tieto odporúčania, ktoré majú za cieľ sprísniť v podstate podmienky poskytovania z pohľadu bezpečnosti finančného trhu, takže akým spôsobom sa po polroku tieto odporúčania prejavujú reálne z pohľadu klientov?"

Maroš Ovčarik: "Áno, bolo tam, keď sa nemýlim, 8 alebo 9 celkových odporúčaní, ktoré mali banky implementovať a zaviesť do praxe. To najznámejšie je poskytovanie stopercentných hypoték, to bolo najčastejšie citované aj v médiách, a je potrebné povedať, že banky tieto odporúčania postupne zavádzajú, o niektorých vieme, to je napríklad poskytovanie tých stopercentným hypoték, alebo maximálna hranica, ktorá môže byť maximálna splatnosť, ktorá môže byť poskytovaná či už pri spotrebiteľských úveroch, ktoré nie sú ručené nehnuteľnosťou, tam bola tá hranica stanovená na deviatich rokov, to znamená, spotrebný úver nesmie byť splácaný dlhšie ako deväť rokov, pri hypotékach to je tridsať rokov, takže aj to bolo zaimplementované, viacero opatrení pravdepodobne bolo zaimplementované, len jednoducho ide o to, že banky by mali prísnejšie vyhodnocovať každého jedného klienta, a to, akým spôsobom ktorá banka vyhodnocuje klienta, je vlastne obchodným tajomstvom väčšiny, všetkých bánk, to znamená, sú to veci, ku ktorých sa nedá verejne dostať, ale z praxe cítime, že jednoducho banky sú opatrnejšie pri poskytovaní hypoték, a možno, že aj ten mierny spomalený rast objemu hypoték súvisí aj s tým."

Daniel Horňák: "V rámci stopercentných hypoték môže sa stať z dlhodobého pohľadu, že skutočne ich budú poskytovať oveľa menej práve z dôvodu týchto odporúčaní, že jednoducho klienti budú musieť mať nasporenú určitú časť peňazí na financovanie nehnuteľností?"

Maroš Ovčarik: "Myslím si, že banky budú nejakým spôsobom preferovať, pokiaľ človek má nasporenú aspoň časť vlastných prostriedkov, je to aj z takej bezpečnosti, čo sa týka samotného úveru, možno aj prístupu ľudí, ktorí si takúto hypotéku čerpajú, lepšie, ale zase na druhej strane treba povedať aj to, že NBS-ka, Národná banka Slovenska dala objem úverov, ktoré by mohli byť poskytované, alebo teda počet hypoték, ktoré by mali byť poskytované takýmto spôsobom, postupne znižovať, to znamená, nie všetko znížiť teraz, ale jednoducho postupne v nasledujúcich rokoch by mal objem a počet takýchto úverov klesať, nemyslím si, že z trhu zmiznú úplne, jednoducho stále budú ľudia, ktorí si radšej požičajú, ako by mali šetriť, a banky sa pripravili aj na takúto situáciu, pokiaľ jednoducho nemôžu, alebo nechcú poskytnúť stopercentnú hypotéku, tak kombinujú nižšie hypotéky so spotrebnými úvermi, ktorý nie je ručený nehnuteľnosťou, ktorý sa nepočíta do toho limitu. Jednoducho klient spláca jednu splátku a banka si tú splátku rozdelí na hypotéku a na spotrebný úver. Takže cesty budú."

Daniel Horňák: "Ešte sa pozrime na zvýhodnené hypotéky pre mladých. Tam vieme, že každý štvrťrok sa prehodnocuje príjmový limit pre klientov. Kto môže vlastne požiadať o takéto zvýhodnenie úroku, ako bude tento limit prehodnotený a aktuálny od októbra, či už o dva týždne začne platiť nová príjmová hranica."

Maroš Ovčarik: "Od 1. októbra do konca roka vlastne posledný kvartál bude platiť nová príjmová hranica pre získanie hypotéky pre mladých. Tá príjmová hranica stúpla o 50 eur na 1 140 eur aktuálne, to znamená, pokiaľ mal niekto priemernú hrubú mzdu za minulý rok vo výške do 1 140 eur, tak môže požiadať o hypotéku pre mladých za predpokladu, že spĺňa ostatné podmienky, v prípade, ak sú to manželia, to znamená, že žiadajú o hypotéku spoločne, tak v tom prípade platí dvojnásobný limit pre ich spoločný príjem, to znamená 2 280 eur nesmie mať súčet príjmov manželov."

Daniel Horňák: "A na záver relácie keby ste mohli ešte povedať, ako odhadujete ďalší vývoj na finančnom trhu v súvislosti s hypotékami, či tie úroky sa môžu podľa vás ešte aj dlhodobo držať na tejto nízkej úrovni, alebo očakávate nejaký pohyb smerom nahor, alebo nadol?"

Maroš Ovčarik: "Zatiaľ sme s výnimkou jednej banky nezaznamenali, aby banky zvyšovali úrokové sadzby, tie, ktoré deklarujú, že jednoducho poskytujú, takže ja si nemyslím, že nás čaká nejaký zásadný obrat v úrokových sadzbách. Na druhej strane si myslím, že sme niekde na dne, to znamená, že ani veľký priestor na znižovanie úrokových sadzieb už z môjho pohľadu nie je, pretože cena zdrojov, to sú tie peniaze, za ktoré si banky požičiavajú samotné peniaze, tak už nemá veľmi kam klesať, a osobne si nemyslím, že banky budú siahať na svoje vlastné marže. Takže ja si myslím, že sú niekde na dne, mierne korekcie smerom hore, dole, samozrejme ešte môžu byť, hlavne pri niektorých bankách, ale nemyslím si, že v najbližších mesiacoch nás čaká niečo zásadné."

Daniel Horňák: "To už je definitívny záver dnešnej relácie, takže vám veľmi pekne ďakujem za rozhovor."

Maroš Ovčarik: "Ďakujem pekne. Pekný večer."