Investičný byt: Oplatí sa kúpa nehnuteľnosti na prenájom?

Zverejnené: 05.01.2026

Kúpa investičného bytu patrí medzi populárne formy zhodnocovania peňazí, najmä v čase inflácie a neistoty na finančných trhoch. Ale platí to aj dnes? A čo všetko by mal potenciálny investor zvážiť pred tým, než sa rozhodne vložiť peniaze do nehnuteľnosti?

Ako sa počíta výnos z prenájmu

Základným ukazovateľom rentability je výnos z prenájmu, ktorý sa počíta ako percentuálny pomer ročného nájomného k cene bytu. Napríklad, ak ročné nájomné dosahuje 8 000 eur a cena bytu je 160 000 eur, hrubý výnos z prenájmu je 5 %. Realistický výnos musí zohľadňovať aj všetky prevádzkové náklady – od údržby a opráv cez poplatky správcovi, dane, poistenie až po prípadné splátky úveru.

Náklady a faktory ovplyvňujúce výnosnosť

Investovanie do bytu nie je len o nákupe. Medzi najčastejšie náklady patrí:

Údržba a opravy – pravidelná aj neplánovaná, od maličkostí po väčšie rekonštrukcie.
Dane a poistenie – ročné poplatky, ktoré treba zahrnúť do kalkulácie.
Správa bytu alebo nájomníka – ak prenajímate cez realitnú kanceláriu, treba počítať s províziou.
Úvery a hypotéky – výška splátok výrazne ovplyvňuje cash flow a návratnosť investície.

Okrem toho výnos ovplyvňuje aj lokalita, stav bytu, dostupnosť dopravy a občianskej vybavenosti, ako aj širšie ekonomické faktory, napríklad vývoj cien energií alebo legislatívne zmeny týkajúce sa prenájmu.

Dlhodobý vs. krátkodobý prenájom

Investori sa často rozhodujú medzi dlhodobým a krátkodobým prenájmom.

Dlhodobý prenájom je stabilný, menej náročný na správu a poskytuje pravidelný príjem, no výnosy bývajú miernejšie.
Krátkodobý prenájom (napr. cez platformy typu Airbnb) môže priniesť vyššie zisky, ale zároveň vyžaduje viac času, administratívy a môže byť limitovaný miestnymi predpismi.

Financovanie investičného bytu: hypotéka a prístup bánk

Za posledné roky bol výrazný nárast úrokových sadzieb, a to nielen pri úveroch na investície, ale aj pri hypotékach na vlastné bývanie. Vyššie úroky znamenajú drahšie splátky, čo sťažuje mnohým ľuďom možnosť vlastniť byt alebo dom. Dopyt po prenájmoch preto rastie, najmä medzi mladými rodinami a jednotlivcami, ktorí hľadajú flexibilné a dostupné bývanie.

Pre investorov je to signál príležitosti. Prenajímanie bytov prináša pravidelný príjem, dlhodobé zhodnotenie nehnuteľnosti a potenciálne aj kapitálový zisk pri jej predaji. Či už investíciu financujete vlastnými prostriedkami, alebo využijete hypotéku, investičná nehnuteľnosť môže byť aj v roku 2026 atraktívnym spôsobom, ako ochrániť svoje peniaze pred infláciou.

Otázka financovania je kľúčová pri kúpe investičného bytu, pretože väčšina investorov si nemôže dovoliť zaplatiť celú sumu z vlastných zdrojov. Hypotéka je preto najčastejším nástrojom, ako zrealizovať investíciu, ale jej podmienky sa líšia od bežných úverov na bývanie.

Výška mesačných splátok priamo ovplyvňuje cash flow – rozdiel medzi príjmami z prenájmu a všetkými nákladmi. Ak je splátka vysoká, môže sa stať, že výnos z prenájmu nebude pokrývať ani úroky a náklady, a investícia tak prestane byť rentabilná. Naopak, vhodne nastavená hypotéka umožní, aby príjem z prenájmu pokrýval splátky a zvyšok sa stal čistým ziskom.

Banky pri posudzovaní hypotéky pre investičný byt zvyčajne uplatňujú prísnejšie kritériá než pri úveroch na vlastné bývanie:

Vyšší podiel vlastných zdrojov – často 20 – 30 % z ceny bytu alebo viac, v závislosti od banky a typu nehnuteľnosti.
Stabilný príjem a úverová história – banky chcú mať istotu, že investor zvládne splátky aj v prípade výpadku nájomného.
Limitovaná maximálna výška úveru – nie všetky banky financujú 100 % hodnoty investičnej nehnuteľnosti.

V posledných rokoch sa prístup bánk k investičným hypotékam sprísnil. Prísnejšie sú najmä:

Posudzovanie rizika – banky viac zohľadňujú obsadenosť bytu, lokalitu a dopyt po prenájme.
Úrokové sadzby – investičné hypotéky môžu mať o niečo vyššie úroky než klasické hypotéky na vlastné bývanie.
Stabilita cash flow – banky skúmajú, či nájomné dokáže pokryť aspoň časť úveru, a niekedy požadujú konzervatívnejšie odhady príjmov.

Pre investora je kľúčové, aby financovanie nebolo len o získaní bytu, ale aj o dlhodobom plánovaní výnosnosti. Správne nastavená hypotéka, rozumná výška vlastných zdrojov a realistický odhad nájomného môžu rozhodnúť o tom, či sa investícia oplatí alebo nie.

TIP OD NÁS: Investovanie do nehnuteľností už dávno nemusí znamenať priame vlastníctvo bytov či domov. Pre tých, ktorí chcú zhodnocovať kapitál v tomto sektore bez starostí s prenájmom, opravami či správou nehnuteľností, sú zaujímavou alternatívou ETF fondy zamerané na nehnuteľnosti.

Týmto spôsobom sa investori môžu zúčastniť na zisku z nehnuteľností bez toho, aby museli fyzicky kupovať a spravovať byty či kancelárske priestory.

Ak si nie ste istí, kam nasmerovať svoje voľné financie alebo ako efektívne sporiť, môžete si porovnať dostupné sporiace a investičné produkty na Finančnom Kompase. Alebo nás jednoducho kontaktujte – radi vám pomôžeme nájsť riešenie, ktoré bude pre vás najvýhodnejšie.

Autor článku: Iveta Hudáková