Zverejnené: 31.07.2019

Plánujete investovať do nehnuteľností? Zistíte, čomu sa treba vyhnúť


Investovanie do nehnuteľností predstavuje dobrú možnosť, ako si vybudovať majetok a zabezpečiť budúcnosť. Jednoduché to však nie je. Pri výbere nehnuteľnosti, ktorá sa pre vás môže stať výnosnou, je dôležité sledovať cenový vývoj nehnuteľností v dlhodobom časovom horizonte. Zabudnúť by ste nemali ani na infláciu. 

Z dlhodobého hľadiska je málo pravdepodobné, že by sa cena nehnuteľností mala rapídne znížiť. Dôležitá je kúpa schopnej nehnuteľnosti v dobrej lokalite, ktorá bude aj v prípade neočakávanej turbulencie na trhu schopná, napríklad prenájmom, udržiavať aspoň návratnosť jej hodnoty.

Na čo si treba dať pozor?

Cena predávanej nehnuteľnosti

Pozrite si nehnuteľnosti v rôznych lokalitách a porovnajte ich ceny. Ak máte vybranú lokalitu, v ktorej chcete nehnuteľnosť kúpiť, nezabudnite na občiansku vybavenosť. 

Finančný strop

Treba si ujasniť, v akej finančnej rovine sa pohybujete, aby ste mohli svoju nehnuteľnosť splácať. Uvažujte nielen nad aktuálnou situáciou, ale aj nad finančnou situáciou na najbližšie roky. V súčasnosti platia prísnejšie pravidlá ohľadom maximálnej výšky hypotéky, ktorú vám môže banka poskytnúť. Kúpu by ste mali začať zvažovať vtedy, keď budete mať našetrených aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti. 

Dodatočné opravy nehnuteľnosti

Ak chcete investovať do staršej nehnuteľnosti, pozrite na stav okien, podláh a stien. Všímajte si vlhkosť nehnuteľnosti a to, či nie sú niekde mokré miesta, ktoré naznačujú, že nie je v poriadku izolácia. Preto sa treba radšej sústrediť na kúpu nehnuteľnosti po kompletnej rekonštrukcii, alebo takej, ktorá ňou prešla aspoň čiastočne.

Právny stav nehnuteľnosti

Pred samotnou kúpou si overte, či nehnuteľnosť kupujete od skutočného majiteľa a či je bez ťarchy a bremien. Ak kupujete rodinný dom je nutné preskúmať aj stav pozemku. Overte si, či nad alebo pod pozemkom, nevedú časti siete, ktoré by vás mohli v budúcnosti obmedziť. Zaujímajte sa o okolie, o pripravované zmeny v okolí a dostupnosť občianskej vybavenosti. Tieto faktory totiž budú do budúcna vplývať na hodnotu nehnuteľnosti a kvalitu bývania.

Aká by mala byť ideálna nehnuteľnosť na investíciu?

Typ nehnuteľnosti

Ľahšie je prenajať byt ako dom – výnosy z prenájmu sú vyššie pri byte ako pri dome. Dvojgarzónky a dvojizbové byty sú vo všeobecnosti najžiadanejšie a prinášajú najlepší pomer cena a nájom, v porovnaní s veľkými, či prípadne atypickými nehnuteľnosťami.

Vhodnejšie sú už hotové stavby

Začínajúci investori by mali hľadať už hotové nehnuteľnosti. Dôvodom je lepšia možnosť odhadnúť ich cenu, mesačné náklady a možné mesačné nájomné. Novostavby bývajú značne predražené. Dosiahnuť pri nich výnosy preto nie je jednoduché.

Občianska vybavenosť

V okolí sa musí nachádzať všetko, čo bude budúci nájomník potrebovať k životu. Teda pracovné miesta, obchody, reštaurácie, zastávka hromadnej dopravy a podobne. Treba myslieť na to, že ľudia majú rôzne požiadavky. Môžu sa občas líšiť od tých vašich. Na danú lokalitu sa preto pozrite očami priemerného človeka.

Dostatočná klientela

V lokalite, v ktorej vlastníte nehnuteľnosť, musí fungovať trh s prenájmami. Inými slovami, musí tam byť dostatok záujemcov o bývanie v podnájme. Dobré sú miesta v centre mesta, v blízkosti autobusovej a železničnej stanice či na veľkých sídliskách. Treba myslieť na to, že niektorí nájomníci sa musia spoliehať len na hromadnú dopravu.

Čo môže znižovať výnosy z nehnuteľnosti?

  • Nepredvídaná situácia na trhu, 

  • cena za rekonštrukciu a zariadenie nehnuteľnosti do schopného stavu na prenájom,

  • poplatky za opravy v nehnuteľnosti v prípade poškodenia nájomníkmi,

  • provízia v prípade prenájmu cez realitnú kanceláriu, 

  • poplatky za energie a nájom v prípade prerušenia prenájmu,

  • dane z výnosov za prenájom,

  • daň zo zisku z predaja nehnuteľnosti (ak ste ju nevlastnili viac ako 5 rokov),

  • náklady na nutné opravy nehnuteľnosti pred predajom. 

Investovanie do nehnuteľností nemusí priniesť iba zisk. Zlé a nepremyslené rozhodnutia môžu z vášho výnosu výrazne ubrať. Nemôžete totiž dopredu kalkulovať, aký výnos nakoniec dosiahnete a či sa nevyskytnú nečakané náklady. 

V prípade, že si nie ste istí, či je investícia do nehnuteľnosti pre vás tou pravou, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám s týmto krokom poradíme a navrhneme čo najfunkčnejšie riešenie.

Prehľad podielových fondov dostupných na trhu nájdete TU.

Autor článku: Iveta Hudáková