Zverejnené: 12.01.2022

Čo musíte vedieť pred tým, ako sa pustíte do stavby domu?


Hypotéka - Finančný kompas
Túžite bývať vo svojom vysnívanom dome, ale nemáte vlastné finančné prostriedky? Jedna z možností je hypotéka, ktorú môžete získať ako na kúpu domu tak aj na jeho výstavbu.  Hypotéka na výstavbu rodinného domu je náročnejšia, než hypotéka na jeho kúpu. Preto je potrebné všetko si  vopred dôkladne naplánovať a premyslieť

Hypotéka s postupným čerpaním 

Banka schváli výšku úveru podľa predpokladanej budúcej hodnoty stavby, ktorú stanoví znalec banky na základe znaleckého posudku a  projektovej dokumentácie.
 
Keď vám banka schváli hypotéku, dohodnete sa na podmienkach a spôsobe, ako budete hypotéku čerpať.  Na čerpanie hypotéky máte obvykle určenú dobu, ktorá trvá niekoľko mesiacov až rokov. Presné podmienky závisia od banky, ktorá vám úver poskytla.  
 
Hypotekárny úver môžete čerpať dvoma spôsobmi – jednorazovo alebo na viackrát  v tranžiach. Záleží to od toho, ako ste sa s bankou dohodli a aj podľa toho, či riešite výstavbu nehnuteľnosti  alebo nehnuteľnosť kupujete. Banka má spravidla určené, na koľkokrát môžete úver čerpať – najčastejšie to býva 2 až 8 čerpaní. Pri kúpe bytu, domu, pozemku alebo pri refinancovaní úveru sa zvykne využívať jednorazové čerpanie úveru.
 
Každá banka má iný priebeh čerpania finančných prostriedkov, ktoré sa čerpajú v tranžiach. Prvú tranžu banka poskytne na základe ocenenia aktuálnej hodnoty pozemku či pozemku s rozostavanou stavbou, pokiaľ ju už máte. Banky obvykle poskytnú 50 – 90 % z tejto hodnoty.
 
Každú ďalšiu tranžu môžete čerpať, ak banke preukážete, že ste z prvej tranže zhodnotili stavbu. Banke postačuje  doložiť rozpočet stavebných prác a fotografie stavby. Banka si môže vyžiadať aj dokladovanie stavebného denníka, kde daný súpis prác podpisuje priamo stavebný dozor určený v stavebnom povolení. Zároveň by stavba mala byť zapísaná ako rozostavaná na liste vlastníctva. Pri poslednej tranži niektoré banky vyžadujú kolaudačné rozhodnutie.
 
Každý klient má inú situáciu a preto je veľmi dôležité poradiť sa, ktorú banku zvoliť. Potrebujete sa dobre rozhodnúť, či je lepšie kúpiť pozemok a začať stavať alebo radšej kúpiť holodom. Problém môže byť aj nepriechodnosť úveru a výstavba bez vlastných zdrojov. Riešenie môže byť založenie ďalšej nehnuteľnosti napr. rodičovskej. 

Hypotéka na výstavbu rodinného domu 

Pri financovaní výstavby nového domu alebo rekonštrukcie nehnuteľnosti je vhodnejšie postupné čerpanie hypotéky. Pred schválením úveru banke budete musieť doložiť viac dokladov, ako platné stavebné povolenie, projektová a stavebná dokumentáciazmluva o dielo, položkovitý  rozpočet, list vlastníctva na pozemok, prípadne ďalšie dokumenty. 
 
V prvom rade si musíte kúpiť pozemok. Banky požičajú zvyčajne 50 – 70 % z jeho hodnoty. Preto je potrebné, aby ste mali časť vlastných prostriedkov alebo aby ste mohli založiť aj ďalšiu nehnuteľnosť. Pozemok, na ktorého nákup chcete čerpať financie z hypotéky, by mal mať v prvom rade zabezpečený prístup z verejnej komunikácie a možnosť napojenia na dostupné inžinierske siete, ideálne v komunikácii pred pozemkom. Pozemok nesmie byť zaťažený vecným bremenom, prípadne iným obmedzením, ktoré by bránilo plnohodnotnému využitiu pozemku.
 
Pred začatím samotnej stavby si musíte vybaviť stavebné povolenie, bez ktorého nemôžete začať stavať, ani požiadať o úver na stavbu domu. Pozemok musí byť určený na zastavanie rezidenčnou nehnuteľnosťou, čo klient preukáže doložením stavebného povolenia alebo územného rozhodnutia, alebo územnoplánovacej informácie. Povolenia vybavíte na príslušnom stavebnom úrade.
 
Ak už vlastníte pozemok a máte vydané stavebné povolenie, môžete v banke požiadať o hypotéku. Jej čerpanie bude postupné a finančné prostriedky vám budú poskytované podľa toho, o koľko zvýšite hodnotu vášho domu s pozemkom. Štandardne banka púšťa jednotlivé tranže do 70 až 80 % z aktuálnej založenej hodnoty a posledné čerpanie prebehne až po kolaudácii nehnuteľnosti. 

Doklady potrebné na vybavenie hypotéky. 

  • Preukaz totožnosti (Občiansky preukaz a cestovný pas alebo vodičský preukaz alebo rodný list alebo preukaz poistenca),
  • potvrdenie o výške príjmu, resp. potvrdenie o výške daňovej povinnosti potvrdené daňovým úradom, v niektorých prípadoch výpis z účtu inej banky,
  • geometrický plán,
  • právoplatné stavebné povolenie,
  • projektovú dokumentáciu,
  • položkovitý rozpočet,
  • znalecký posudok o všeobecnej hodnote pozemku a rozostavanej stavby. 

Načo si dávať pozor 

Značný dôraz kladú banky na prístupovú cestu k nehnuteľnosti. Prístupová cesta musí po právnej stránke spĺňať kritérium verejnej cesty, aby ste mali garanciu prístupu k svojej nehnuteľnosti. Prístupová cesta k pozemku, na ktorom bude stáť dom, musí byť spevnená. 
 
Aké cesty banky akceptujú: 
  • cestu, ktorá je vo vlastníctve mesta alebo obce,
  • spoluvlastnícky podiel na ceste,
  • zriadenie vecného bremena v prospech majiteľa stavebného pozemku,
  • prísľub od vlastníka cesty o odovzdaní cesty mestu / obci po ukončení projektu. 
 
Stavba rodinného domu musí byť v súlade s právoplatným stavebným povolením a každú zmenu od pôvodného stavebného plánu musíte mať riadne zdokumentovanú a povolenú stavebným úradom.
 
Finančné prostriedky získané v jednotlivých tranžiach je potrebné investovať do stavby a  nie na iné spotrebné účely.  Financie na dokončenie domu môžu chýbať a výstavba sa predĺži. Treba rátať s tým, že čím dlhšie bude stavba rodinného domu trvať, tým viac sa môže predražiť, nakoľko za posledné mesiace stavebný materiál zdražel o niekoľko sto percent.  

Výhody postupného čerpania hypotéky 

Výhodou hypotéky na stavbu domu je možnosť v ideálnom prípade postaviť dom aj bez vlastných prostriedkov, prípadne len s určitou spoluúčasťou. Banky vám môže umožniť založiť inú nehnuteľnosť napríklad rodičovskú a po dokončení výstavby zabezpečenie vymeníte a založíte svoj novopostavený dom.

Nie je nutné obchádzať všetky banky. Všetky podrobné  informácie môžete získať z pohodlia domova, stačí zadať základné údaje TU.
 
Tip od nás: Každý má inú situáciu a preto je dôležité poradiť sa, ktorú banku zvoliť. Potrebujete správne rozhodnutie, či je lepšie kúpiť pozemok a začať stavať alebo radšej investovať do postavenej nehnuteľnosti.


 


Užitočné články

Odborníci Finančného kompasu v médiách