Na akú maximálnu výšku hypotéky máte nárok? Vypočítajte si ju podľa príjmu

Premýšľate nad vlastným bývaním, no neviete, na akú vysokú hypotéku vlastne dosiahnete? Výška úveru, ktorý vám banka schváli, nie je len o vašich príjmoch, ale aj o vašich výdavkoch, aktuálnych záväzkoch a legislatívnych limitoch stanovených Národnou bankou Slovenska (NBS). Poďme sa spolu pozrieť, ako si to jednoducho vypočítať a čo všetko vplýva na finálnu sumu.

Kľúčové faktory, ktoré rozhodujú o výške hypotéky

Príjem žiadateľa
Základným kritériom je výška a stabilita čistého mesačného príjmu. Banka posudzuje, či ide o príjem zo zamestnania, podnikania, dôchodku alebo iných zdrojov. Stabilný pracovný pomer na dobu neurčitú je najlepšie hodnotený. Príjem zo zahraničia, živnosti alebo z prenájmu sa často posudzuje individuálne a prísnejšie.

Bonita (úverová schopnosť)
Bonita vyjadruje schopnosť klienta riadne splácať záväzky. Banka skúma úverovú históriu, aktuálne úvery, splátky, prípadné omeškania, exekúcie či podlžnosti voči Sociálnej poisťovni alebo iným inštitúciám.

Limit DTI (Debt to Income)
Podľa odporúčaní NBS môže výška hypotéky predstavovať maximálne 8-násobok ročného čistého príjmu žiadateľa. Napríklad pri príjme 1 200 eur mesačne (14 400 eur ročne) je maximálny úver 115 200 eur. Z tejto sumy sa však odpočítajú zostatky existujúcich úverov.

Limit DSTI (Debt Service to Income)
Ide o pomer splátok k disponibilnému príjmu. Po odpočítaní životného minima musí klientovi zostať aspoň 40 % z príjmu, pričom splátky všetkých úverov nesmú prekročiť 60 % z tejto sumy. Cieľom je, aby mal klient aj po splatení hypotéky dostatočnú rezervu.

Stress test
Banky testujú schopnosť klienta splácať úver aj pri zvýšených úrokoch. K reálnej úrokovej sadzbe sa pripočítajú 2 %, a podľa toho sa prepočíta, či by klient stále spĺňal podmienky. Ak áno, jeho bonita sa zvyšuje.

LTV (Loan to Value)
LTV určuje, aký podiel z hodnoty nehnuteľnosti je banka ochotná prefinancovať. Maximálna výška hypotéky sa líši aj podľa toho, akú nehnuteľnosť budete zakladať ako záruku. Od 1. 7. 2018 vám už banka nepreplatí 100 % jej ceny. Konkrétne percento sa takisto môže líšiť od banky k banke.

Výpočet maximálnej hypotéky je komplexný proces. Zohľadňuje sa nielen výška a zdroj príjmu, ale aj úverová história, typ a hodnota nehnuteľnosti, rodinná situácia a ďalšie faktory. Každá banka má mierne odlišné podmienky, no všetky musia rešpektovať pravidlá NBS. Preto sa výsledná suma môže líšiť prípad od prípadu.

Ako si pomocou online kalkulačky môžete orientačne vypočítať, akú výšku hypotéky môžete získať

Online hypotekárne kalkulačky, ako na Finančnom Kompase, sú skvelým nástrojom na rýchly a orientačný výpočet, na akú maximálnu výšku hypotéky by ste mohli mať nárok. Pomáhajú vám zohľadniť príjem, výdavky, úroky, splatnosť a aktuálne pravidlá Národnej banky Slovenska (NBS), ako napríklad DTI a DSTI.

Zadajte základné údaje:

• čistý mesačný príjem (alebo príjem celej domácnosti),
• počet členov domácnosti (kvôli výpočtu životného minima),
• výška existujúcich úverov alebo mesačných splátok,
• váš vek,
• preferovaná dĺžka splácania (napr. 25 alebo 30 rokov),
• očakávaný úrok na hypotéke (alebo ho kalkulačka prednastaví).

Kalkulačka vypočíta dve hodnoty:

1. Maximálnu výšku hypotéky podľa DTI – vyplýva z ročného príjmu × maximálny povolený násobok (napr. 8 ×), znižuje sa po 40. roku života.
2. Maximálnu mesačnú splátku podľa DSTI – od príjmu sa odpočíta životné minimum (napr. 284 eur pre dospelého), zvyšok sa násobí číslom 0,6 (60 %), z tejto mesačnej sumy sa vypočíta maximálna výška hypotéky.

Kalkulačka vám ukáže nižšiu z oboch hodnôt – tú banka reálne zohľadní ako maximálnu hypotéku, ktorú môžete dostať.

Príklad:

• Čistý mesačný príjem: 1 500 eur.
• Vek: 35 rokov.
• Životné minimum: 284 eur.
• Existujúce splátky: 100 eur.
• Dĺžka splácania: 30 rokov.
• Úrok: 3,5 %.

Výsledok z kalkulačky môže vyzerať napríklad takto:

• Maximálna výška hypotéky môže byť 144 000 eur. Na maximálnu výšku hypotéky sa môžete kvalifikovať iba vtedy, ak vám vychádza aj maximálna mesačná splátka na túto hypotéku.
• Maximálna mesačná splátka hypotéky je 629,52 eur.
• Tým pádom nová hypotéka vychádza vo výške 110 873 eur.

Výhody online kalkulačky

• Rýchla orientácia v možnostiach.
• Prehľad bez záväzkov.
• Zohľadňuje aktuálne pravidlá NBS.
• Možnosť porovnať splátky pri rôznych scenároch.

Ako sa do výpočtu premietajú ďalšie úvery, leasingy alebo splátky kreditných kariet

Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku banky detailne skúmajú nielen výšku vášho príjmu, ale aj všetky existujúce finančné záväzky. Tieto záväzky priamo ovplyvňujú vašu schopnosť splácať nový úver, a tým aj maximálnu výšku hypotéky, ktorú môžete získať. Do výpočtu sa premietajú predovšetkým pri dvoch kľúčových parametroch – DSTI a DTI.

Do výpočtu sa premietajú všetky pravidelné splátky úverových produktov, a to nasledovne:

• Spotrebné úvery – banka započíta presnú výšku mesačnej splátky do DSTI a zostatok úveru do DTI.
• Leasingy – posudzujú sa rovnako ako spotrebné úvery.
• Kreditné karty – väčšina bánk započítava do DSTI určité % z celkového úverového rámca ako mesačnú splátku, aj keď kartu aktívne nepoužívate. Do DTI sa niekedy započítava celý limit.
• Splátkový predaj (napr. elektronika, nábytok) – mesačné splátky sa zohľadnia v plnej výške.
• Ručenie za cudzie úvery – niektoré banky ich môžu tiež započítať ako záväzok, aj keď nie ste hlavný dlžník.

Čo robiť, ak vám banka nechce požičať toľko, koľko potrebujete

Ak vám banka neschváli požadovanú výšku hypotéky, nemusí to nutne znamenať koniec vašich plánov. Existuje niekoľko možností, ako situáciu riešiť a zvýšiť svoje šance na získanie vyššieho úveru.

Navýšte svoj oficiálny príjem
Banky vychádzajú z doložených príjmov. Ak je to možné, požiadajte zamestnávateľa o navýšenie mzdy alebo si zlegalizujte ďalšie príjmy, napríklad z prenájmu či podnikania. Pri SZČO je dôležité optimalizovať daňové priznanie tak, aby vykazovalo reálny príjem.

Znížte svoje výdavky a záväzky
Ak máte iné úvery (napr. spotrebný úver, lízing či kreditnú kartu), skúste ich pred podaním žiadosti splatiť. Každý záväzok znižuje vašu bonitu aj maximálnu výšku hypotéky. Znížením mesačných splátok si vylepšíte pomer príjmov k výdavkom.

Požiadajte o hypotéku spolu so spoludlžníkom
Ak váš príjem nestačí, môžete si hypotéku zobrať spolu s manželom/manželkou, partnerom alebo inou dôveryhodnou osobou. Ich príjem sa pripočíta k vášmu a tým sa zvýši úverový limit. Spoludlžník však musí spĺňať rovnaké podmienky ako hlavný žiadateľ.

Znížte výšku hypotéky – hľadajte lacnejšiu nehnuteľnosť alebo vložte viac vlastných prostriedkov
Ak banka odmieta požadovanú sumu, môžete zvážiť kúpu lacnejšej nehnuteľnosti, prípadne dofinancovať rozdiel vlastnými úsporami. V niektorých prípadoch sa dá získať aj spotrebný úver na dofinancovanie, no treba rátať s vyšším úrokom.

Vyskúšajte inú banku
Každá banka má trochu odlišné postupy, prístupy k riziku aj metodiku hodnotenia klienta. Ak vám jedna banka nevyhovela, skúste sa obrátiť na inú – môže vám schváliť vyššiu hypotéku alebo lepšie podmienky. Pomôcť vám môže aj hypotekárny poradca.

Počkajte a pripravte sa lepšie
Ak je váš príjem momentálne nízky alebo ste len nedávno začali podnikať, môže byť výhodné počkať niekoľko mesiacov – napríklad získať stabilnejší príjem, ukončiť skúšobnú dobu či predložiť nové daňové priznanie s vyšším ziskom.

Ak vám banka nepožičia toľko, koľko potrebujete, nezúfajte. Máte niekoľko možností, ako situáciu riešiť – zvýšiť príjem, znížiť záväzky, osloviť spoludlžníka alebo skúsiť inú banku. Kľúčom je pripraviť sa a hľadať najvhodnejšie riešenie pre vašu situáciu.

TIP OD NÁS: Ak chcete získať hypotéku bez problémov, majte stabilný príjem (ideálne TPP na dobu neurčitú), čistý register dlžníkov, nízke alebo žiadne iné úvery a aspoň 10 % vlastných úspor. Pred podaním žiadosti si optimalizujte financie a porovnajte ponuky viacerých bánk.

Použitie hypotekárnej kalkulačky na stránke Finančného Kompasu vám pomôže odhadnúť, akú výšku hypotéky by vám banka mohla schváliť podľa vášho príjmu. Vďaka tomu si ľahšie naplánujete rozpočet a predídete nečakaným problémom. Ak máte otázky alebo potrebujete poradiť, určite ich neváhajte osloviť.

Autor článku: Iveta Hudáková