Zverejnené: 05.09.2023

Rýchly výpočet pôžičky: Zistite, na koľko máte nárok

Hypotéka je úver, ktorý je zabezpečený záložným právom. Lehota splatnosti je od 1 roka do 30 rokov, výnimočne v niektorých až do 40 rokov. Čím dlhšiu lehotu splatnosti majú hypotéky, tým je síce nižšia mesačná splátka, ale na úrokoch preplatíte viac. Výška hypotéky závisí od vašich možností splácať mesačnú splátku z vášho príjmu a od ceny nehnuteľnosti, ktorú banke založíte.

Ako si vypočítať približnú výšku hypotéky?

Maximálna výška hypotéky, ktorú vám banka poskytne, závisí nielen od vašej súčasnej finančnej situácie, ale aj od vašej rodinnej situácie, či žijete sám alebo sama, či máte partnera a deti, od veku najstaršieho žiadateľa. Celkové zadlženie domácnosti nesmie prekročiť 8-násobok jej čistého ročného príjmu.

Výška poskytnutej hypotéky nesmie prekročiť cenu založenej nehnuteľnosti. Maximálna výška LTV, ktorú banky pri hypotékach v súčasnosti poskytujú, je do 80 % LTV, s výnimkou do 90 % LTV. Ak úver refinancujete, môže byť LTV až 100 % LTV.

Kalkulačku podľa príjmu máme aj na našom webe, kde si jednoducho zadáte výšku vášho mesačného čistého príjmu, výšku zostatkov všetkých úverov a naša kalkulačka vám orientačne vypočíta, aký maximálny limit na nový úver vám vychádza.

Niektoré banky majú na svojich webových stránkach hypotekárne kalkulačky, kde po zadaní čistého mesačného príjmu, počtu žiadateľov a detí v domácnosti, mesačných nákladov si môžete vypočítať, akú maximálnu sumu hypotekárneho úveru môžete od banky získať. Uvedené príklady sú len informatívne.

Názorné príklady výpočtu

Príklad 1: žiadateľ má 2 deti

Vek žiadateľa o hypotéku: 35 rokov, žiadateľ je zamestnaný viac ako 6 mesiacov, žije v domácnosti s partnerom.
Výška príjmu spoludlžníka: 900 eur, spoludlžník je zamestnaný viac ako 6 mesiacov.
Počet detí, na ktoré dostáva žiadateľ rodinné prídavky: 2.
Mesačný príjem domácnosti (v čistom): 2 000 eur.
Výška zostatku všetkých úverov: 5 000 eur.
Výška mesačných splátok všetkých úverov: 100 eur.
Doba splácania: 30 rokov.

Tým pádom žiadateľovi nová hypotéka vychádza vo výške 231 514 eur.

Príklad 2: žiadateľ bez detí

Vek žiadateľa o hypotéku: 35 rokov, žiadateľ je zamestnaný viac ako 6 mesiacov, žije v domácnosti s partnerom.
Výška príjmu spoludlžníka: 900 eur, spoludlžník je zamestnaný viac ako 6 mesiacov.
Počet detí, na ktoré dostáva žiadateľ rodinné prídavky: 0.
Mesačný príjem domácnosti (v čistom): 2 000 eur.
Výška zostatku všetkých úverov: 5 000 eur.
Výška mesačných splátok všetkých úverov: 100 eur.
Doba splácania: 30 rokov.

Maximálna výška hypotéky môže byť 273 400 eur. Na maximálnu výšku hypotéky sa môže žiadateľ kvalifikovať iba vtedy, ak mu vychádza aj maximálna mesačná splátka na túto hypotéku.
Maximálna mesačná splátka hypotéky pre žiadateľa je 1260,58 eur.
Tým pádom žiadateľovi nová hypotéka vychádza vo výške 257 778 eur.
Názorný výpočet maximálnej výšky hypotéky sme počítali na našej Kalkulačke podľa príjmu.

Banky k úroku prirátajú teoretické navýšenie, tzv. stress test z dôvodu, či by daný úver bol klient schopný splácať aj po navýšení úroku. My sme to pri výpočtoch vyššie nezohľadňovali, keďže v súčasnosti sú pri hypotékach vysoké úrokové sadzby a niektoré banky prirátavajú pri stress teste 2 % a niektoré 1 %.

Čo všetko má vplyv na výšku hypotéky

Nedá sa vopred povedať, v akej výške môžete od banky získať úver, keďže výšku hypotéky ovplyvňuje viacero faktorov. Najdôležitejším parametrom, ktorý ovplyvňuje výšku hypotéky, je príjem a pôvod príjmu.

Ako zamestnanec máte vyššiu šancu získať úver, najmä ak máte zmluvu na dobu neurčitú. Ak je váš príjem zo zahraničia, ste pre banku rizikovejší a miestami neakceptovateľný. Vaša bonita sa tým totižto znižuje, a tak aj maximálna výška hypotéky, ktorú môžete získať. U žiadateľov so živnosťou je to trochu zložitejšie.

Ďalším parametrom, ktorý ovplyvňuje výšku hypotéky, je „stress test“, ktorým chcú banky zabezpečiť, aby ste vedeli hypotéku splácať aj po navýšení úrokových sadzieb. K tomuto navýšeniu môže dôjsť napríklad v dôsledku zmeny základnej úrokovej sadzby po ukončení fixácie úveru. Ak máte na hypotéke úrok 3,00 % a banka k nemu priráta teoretické navýšenie o 2 %, sleduje tým, či by ste daný úver boli schopný splácať aj po navýšení úroku.
Mesačná splátka všetkých úverov domácnosti nesmie presiahnuť 60 % jej čistého mesačného príjmu po odrátaní životného minima pre všetkých jej členov. Životné minimum od 1. 7. 2023 do 30. 6. 2024 je na prvého dospelého 268,88 eur, na ďalších dospelých 187,57 eur a na každé nezaopatrené dieťa 122,77 eur.

LTV – Loan to Value je ďalší faktor, ktorý má vplyv na výšku hypotéky. Vyjadruje stupeň rizika pri poskytovaní hypotéky k hodnote nehnuteľnosti, ktorú určuje súdny znalec. Ideálne je, ak hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako kúpna cena. V tomto prípade môžete požiadať o vyšší hypotekárny úver, ako je kúpna cena – takéto prípady sú však zriedkavé. Maximálna výška hypotéky sa líši aj podľa toho, akú nehnuteľnosť budete zakladať ako záruku. Od 1. 7. 2018 vám už banka nepreplatí 100 % jej ceny. Konkrétne percento sa takisto môže líšiť od banky k banke.

Národná banka Slovenska od 1. 10. 2022 upravila poskytovanie úverov na bývanie. Podľa pravidiel by dlh jednotlivca nemal presiahnuť 8-násobok jeho ročného príjmu. Túto hranicu – DTI NBS zmenila na maximálnu výšku úveru a znižuje sa o 0,25-násobok čistého ročného príjmu klienta za každý rok presahujúci vek 40 rokov. Napríklad 45-ročný človek by si mohol požiadať o úver už len 6,75-násobkom svojho ročného príjmu.

Aké príjmy banka akceptuje?

Na to, aby ste získali hypotéku, musíte mať pravidelný príjem zo zamestnania alebo z podnikania. Niektoré príjmy banky akceptujú, niektoré nie.

Príjem zo závislej činnosti na Slovensku:

pracovný pomer musí trvať min. 3 mesiace,
priemerný príjem sa posudzuje za 6 mesiacov,
závislá činnosť v zahraničí – pracovný pomer musí trvať 6 a viac mesiacov.

Príjem zo závislej činnosti overujú banky priamo v Sociálnej poisťovni. Potvrdenie o príjme sa predkladá:

ak príjem nie je možné overiť (napr. súd, polícia...),
pri žiadosti o hypotéku pre mladých,
pri príjme zo zahraničia.

Príjem zo závislej činnosti v zahraničí

Príjem zo zahraničia podlieha prísnejším podmienkam – pracovný pomer musí trvať minimálne 6 mesiacov, niektoré banky vyžadujú aj viac. Výšku príjmu zo zahraničia si banka nemá ako overiť, preto žiadateľ musí tento druh príjmu dokladovať potvrdením o výške príjmu od zamestnávateľa v zahraničí.

Dôchodky ako príjem:

starobný dôchodok,
invalidný dôchodok (niektoré banky neakceptujú čiastočné invalidné dôchodky),
výsluhový dôchodok,
vdovský/vdovecký dôchodok.

Ďalšie akceptovateľné príjmy:

rodičovský príspevok – ak je jeden z partnerov zamestnaný a druhý sa stará o dieťa, banky berú do úvahy príjem zo zamestnania aj výšku rodičovského príspevku, príjem by mal byť poukazovaný na účet, niektoré banky môžu vyžadovať aj potvrdenie z úradu práce a rodný list dieťaťa,
doktorandské štipendium – príjem sa dokladuje prostredníctvom potvrdenia o doktorandskom štúdiu a výpisom z účtu s vyplateným štipendiom za posledných 6 mesiacov,
príjem z prenájmu nehnuteľnosti (príjem z prenájmu musí byť riadne zdokladovaný, najlepšie, ak chodí pravidelne na účet, musí byť zahrnutý v daňovom priznaní za predchádzajúci rok, inak banka príjem nebude akceptovať),
príjem z diét, cestovné náhrady (diéty musia byť poukázané od zamestnávateľa na účet klienta),
príspevok na opatrovanie,
príjem z provízií.

Príjmy z podnikania

Príjem z podnikania banka akceptuje na základe daňového priznania za posledné zdaňovacie obdobie a doloženého dokladu preukazujúceho príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaní. Podmienkou je, aby živnosť existovala min. 6 mesiacov v predchádzajúcom roku, niektoré banky akceptujú iba celý rok.

Príjmy spoločníka s. r. o.

Ak je jeden vlastník spoločnosti, banka akceptuje jeho príjem vo výške 10 % z obratu. Podmienkou je kladné daňové priznanie. Takýto klient musí priniesť do banky daňové priznanie spoločnosti za obdobie posledného kalendárneho roka, potvrdenie o výške daňovej povinnosti spoločnosti aj doklad preukazujúci príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaním.

TIP OD NÁS: Nie len výška hypotéky by vás mala zaujímať – je dôležité prihliadať aj na to, aké podmienky musí žiadateľ spĺňať počas celej doby splatnosti hypotéky. Je lepšie voliť dlhšiu fixáciu a neriadiť sa pri voľbe banky iba úrokovou sadzbou. Záleží od ponuky, nastavenia konkrétnej banky a možnosti bezplatných mimoriadnych vkladov. Najideálnejšie je mať aj vlastné prostriedky vo výške 10 – 20 % z ceny nehnuteľnosti.

Ak neviete, aký typ hypotéky zvoliť, a chcete sa rozhodnúť správne, poradia vám naši hypotekárni špecialisti. Neváhajte nás kontaktovať, radi vám odpovieme na prípadné otázky.

Autor článku: Iveta Hudáková