Zverejnené: 24.05.2022

Ako sa spláca hypotéka a kedy ju refinancovať?

Hypotéka je úver, ktorý je dlhodobý a je určený na bývanie, rekonštrukciu bývania, na stavbu rodinného domu alebo refinancovanie hypotéky. Splatnosť hypoték sa pohybuje od 1 až do 40 rokov. Výpočet mesačnej splátky hypotéky je jeden z najdôležitejších krokov pri rozhodovaní sa, či požiadať o hypotekárny úver, a ak áno, tak s akými parametrami. Počas splácania sa môže stať, že jednotlivé mesačné splátky hypotéky nebudú rovnaké. Výšku splátky zloženej zo splácania istiny a úroku môžu ovplyvňovať zmeny na úvere, omeškanie so splácaním úveru a mimoriadny vklad.

Akým spôsobom je možné hypotéku splácať

Hypotéku je možné splácať buď z osobného účtu, ktorý má klient v banke, ktorá mu poskytla hypotekárny úver, alebo ho bude splácať zo svojho účtu, ktorý má vedený v inej banke. Vo väčšine bánk sú poskytnuté lepšie podmienky iba vtedy, ak klient má alebo si prenesie svoj účet do banky, kde mu bude poskytnutá hypotéka a bude ho aktívne využívať (zasielanie príjmu na účet, pravidelné mesačné sporenie, kreditná karta a jej aktívne využívanie, poistenie a pod.).

Je výhodnejšie splácanie hypotéky z účtu vedenom v banke, kde bol klientovi poskytnutý hypotekárny úver, keďže banka si mesačnú splátku úveru z účtu stiahne sama a nie je potrebné zadávať trvalý príkaz na úhradu, akoby to bolo pri úhrade z inej banky.

Zloženie mesačnej splátky hypotéky

Jedným z hlavných parametrov pri výpočte splátky hypotéky je to, koľko peňazí si klient požičiava. Táto suma sa nazýva istina a je rozrátaná do jednotlivých mesačných splátok na celé obdobie splácania úveru. Mesačné splátky hypotéky sa skladajú z dvoch zložiek a to istiny úveru a úroku. Klient na začiatku splácania hypotéky platí v mesačných splátkach väčšiu časť úroku a menšiu časť istiny. Tento pomer sa približne po dvoch tretinách doby splatnosti vyrovná a ku koncu klient spláca väčšiu časť istiny a menšiu časť úroku.
Úrok je poplatok, ktorý je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi za požičanie finančnej čiastky, na základe dohody. Z číselného hľadiska sa úrok môže vyznačovať ako rozdiel medzi vypožičanou a vrátenou finančnou čiastkou. Úrok je číselné vyjadrenie a za číslom musí byť uvedené obdobie, na aké sa vzťahuje a vyjadruje sa v percentách.

Počas splácania hypotéky sa môže stať, že jednotlivé mesačné splátky hypotéky nebudú rovnaké. Výšku splátky môže ovplyvniť:

zmena na hypotekárnom úvere, ako je navýšenie alebo zníženie úroku po uplynutí doby fixácie,
mimoriadny vklad,
omeškanie mesačnej splátky, za čo môže banka dlžníkovi výšku splátky navýšiť o úroky z omeškania.

Vplyv mimoriadneho vkladu na hypotekárny úver

Okrem pravidelných mesačných splátok môže dlžník hypotéku splácať aj mimoriadnymi vkladmi. Mimoriadne splácanie hypotéky bez poplatku je možné využiť v nasledujúcich prípadoch:

zo zákona raz ročne do 20 % z aktuálneho zostatku istiny, pri vyšších sumách, ako je 20 %, dlžník zaplatí banke za mimoriadny vklad poplatok 1 % z vkladanej sumy,

vždy pri obnove fixácie úrokovej sadzby, teda pri výročí fixácie, vtedy je mimoriadna splátka bez limitu.

Mimoriadne vklady znižujú istinu hypotéky a dlžník si môže vybrať z dvoch možností:

nižšiu mesačnú splátku pri zachovaní pôvodnej lehoty splatnosti hypotéky, teda môžete si napríklad mesačne viac peňazí odložiť alebo zhodnotiť,
pôvodnú mesačnú splátku a skrátenie lehoty splatnosti, teda úver dlžník splatí skôr a zaplatí menej banke, lebo sa rýchlejšie zníži istina, z ktorej sa vypočítava úrok.

Kedy sa oplatí refinancovanie hypotéky

Či sa hypotekárny úver oplatí refinancovať, treba naozaj dobre zvážiť. Rozhodnúť sa treba až na základe komplexného porovnania hypoték v jednotlivých bankách. Výhodnosť refinancovania úveru sa odvíja od viacerých faktorov.
Nielen od výšky novej úrokovej sadzby a výšky mesačnej splátky, ale aj od poplatkov spojených s prenosom úveru, ako je napríklad poplatok za predčasné splatenie existujúceho úveru a všetky náklady spojené s vybavením nového úveru, ako napríklad spracovateľský poplatok, poplatok za znalecký posudok, vklad na kataster, poplatok za vedenie účtu a pod.

Ak klient potrebuje navýšenie aktuálneho hypotekárneho úveru, je dobre overiť si podmienky v iných bankách a s novým navýšením prípadne úver aj refinancovať. Treba si uvedomiť, že ceny nehnuteľností postupne dlhodobo rastú a keď človek potrebuje menší úver na rekonštrukciu, treba si overiť, či si môže navýšiť hypotekárny úver, aby nemusel čerpať bezúčelový spotrebný úver.

Klient sa môže rozhodnúť či obehá banky sám, alebo sa rozhodne pre finančného poradcu alebo sprostredkovateľa. Finančný poradca klientovi dá prehľad nových možností, pričom samozrejme vyhodnotí nielen úrokovú sadzbu, ale aj všetky poplatky súvisiace s refinancovaním hypotéky.

TIP OD NÁS: Čím je úrok na hypotéke nižší, tým sa viac oplatí neponáhľať sa so splatením hypotéky. Preto je vhodné ušetriť mesačne čo najviac. Úroky budú v budúcnosti pravdepodobne vyššie a dá sa predpokladať, že pri prehodnotení úrokovej sadzby na konci fixácie mesačná splátka porastie. O to menší bude priestor na dodatočné sporenie.
Veľmi dôležitý pri refinancovaní je výber banky. Preto je potrebné porovnať si jednotlivé ponuky viacerých bánk a vybrať si tú najlepšiu. A tu je na mieste osloviť hypotekárneho špecialistu, ktorý vybaví všetko za vás.