Refinancovanie úveru. Čo všetko vás môže stretnúť?

Rozhovor s Marošom Ovčarikom, analytikom portálu Finančný Kompas, o tom, aké sú skúsenosti ľudí s refinancovaním. Ako sa k refinancovaniu stavajú banky. Aké náklady sú s refinancovaním spojené a ako z refinancovania vyťažiť čo najviac.

1.    Keď mi končí fixácia úroku, banka mi musí poslať list s novými podmienkami 2 mesiace vopred. Stačí táto lehota na to, aby klient prešiel z jednej banky do druhej? Nezdržiava existujúca banka prechod ku konkurencii? Aké máte skúsenosti?

Niektoré banky tento proces zdržiavajú. Najčastejšie ide o využívanie lehôt na predkladanie potvrdení so súhlasom s predčasným splatením a vyčíslením zostatku. Pokiaľ banka využije 30-dňovú lehotu naplno, dostáva klienta do časového stresu.

2.    O koľko nižší úrok mi musí ponúknuť konkurencia, aby sa mi oplatilo prejsť do inej banky?

Veľmi orientačne. Ak je úrok nižší o pol percentá, oplatí sa začať uvažovať o refinancovaní, za predpokladu, že do konca fixácie ešte ostáva aspoň rok.

O tom, či sa refinancovanie skutočne finančne oplatí rozhoduje viacero parametrov. Napríklad výška zostatku hypotéky, aká je celková splatnosť a koľko ostáva do konca fixácie úrokovej sadzby, aké sú náklady na refinancovanie a či banka časť nákladov za klienta uhradí, a pod.

3.    Oplatí sa pri refinancovaní s pôvodnou bankou o úroku vyjednávať?

Rozhodne áno. A najlepšie je najskôr si zistiť, aké ponuky mi dajú konkurenčné banky. Vtedy sa človek najlepšie zorientuje, aké má pri vyjednávaní možnosti. Aké podmienky vie získať od konkurenčných bánk a kam môže dotlačiť tú svoju. Vôbec by som sa nebránil ukázať ponuku konkurenčnej banky svojej banke.

4.    S akými nákladmi treba pri prechode z jednej banky do druhej počítať?

• poplatok za predčasné splatenie vo výške 1% zo zostatku úveru (za predpokladu, že k predčasnému splateniu dochádza mimo konca fixácie úrokovej sadzby)
• náklady na kataster 74 € (66 € zriadenie záložného práva, 8 € list vlastníctva)
• náklady na znalecký posudok (orientačne 150 € za byt, 200 € za rodinný dom)

V rámci aktuálnych akcií sú banky, ktoré za klientov zaplatia niektoré náklady spojené s refinancovaním. Napríklad náklady na kataster alebo poplatok za predčasné splatenie.

5.    Zisťuje banka nanovo moje finančné pomery? Treba nový znalecký posudok? Nové poistenie nehnuteľnosti?

Väčšina bánk akceptuje staré znalecké posudky, prípadne si interne samé vyhotovia nové ocenenie nehnuteľnosti (najčastejšie bytu). Pokiaľ je však znalecký posudok starší ako 3 roky, môžeme sa stretnúť s tým, že banka bude vyžadovať nový znalecký posudok.

Čo sa týka predkladania nových potvrdení o príjme, ak klient pôvodnú hypotéku spláca aspoň 12 mesiacov, banky zvyčajne nevyžadujú nové potvrdenia. Zdroj prímu žiadateľa si preveria priamo v Sociálnej poisťovni. Banky sa spoliehajú na históriu splácania v pôvodnej banke, ktorú si vedia pozrieť v úverovom registri.

Poistenie nehnuteľnosti nie je povinné vždy uzatvárať nanovo. Platnú poistnú zmluvu môžem vinkulovať v prospech novej banky. No pokiaľ mám možnosť získať bonus z úrokovej sadzby za poistenie nehnuteľnosti v novej banke, vtedy zvyčajne vypoviem pôvodnú zmluvu a uzavriem novú poistku.

6.    Prešiel som z jednej banky do druhej, úrok mám nižší a fixovaný na dlhší čas, ale výška splátky ostala rovnaká. Tak mám po tom kolotoči zmeny banky pocit, že sa to neoplatilo. Kde mohla nastať chyba?

Mohlo napríklad dôjsť k tomu, že pri novom úvere som si zvolil poistenie splácania úveru, ktoré navýšilo mesačnú splátku. Je pravda, že na jednej strane poistenie zníži úrokovú sadzbu vďaka získanému bonusu, na druhej strane mesačná splátka sa navýši práve o poistenie. Preto si treba vždy zvážiť, čo všetko je potrebné splniť pre získanie najnižšej úrokovej sadzby.

7.    Prešiel som z jednej banky do druhej, zmenil som poistku na nehnuteľnosť. Aké ešte iné povinnosti s úverom mám? (Kataster? Ešte nejaký výmaz záloh?)

Nová banka neposkytne úver skôr, kým nie je v katastri zriadené záložné právo v jej prospech. Toto záložné právo sa zriadi na druhom mieste, za pôvodnou bankou. Následne sa prevedú peniaze a hneď keď je pôvodný úver splatený, pôvodná banka vydá súhlas s výmazom záložného práva v katastri, čím sa vymaže jej záložné právo. Banky tieto súhlasy s výmazom (kvitanciu) posielajú priamo na kataster. No nie všetky, preto je lepšie si v banke zistiť, či bola kvitancia zaslaná a záložné právo vymazané.

Ďalšie povinnosti záležia od zmluvných podmienok. Ak som sa napríklad zmluvne zaviazal otvoriť si v banke bežný účet a aktívne ho využívať, je potrebné presmerovať mzdu a prevodné príkazy realizovať z nového účtu.

Ak niektorá z podmienok banky nebola včas splnená, banka klienta vyzve na jej splnenie. V opačnom prípade hrozí navýšenie úrokovej sadzby do odstránenia nedostatku.

Viac o tom, kedy sa refinancovanie oplatí, sa môžete dočítať aj TU.